| 事件与背景
2013年2月20日，国务院总理温家宝20日主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作♂议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展♂议要求进一步完善住房供应体系， 健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。具体而言，针对此前中国房地产价格、特别是一些城市房价上涨幅度过大，出台了五条指导性意见，简称“国五条”：
1 完善稳定房价工作责任制
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
2 坚决抑制投机投资性购房
严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
3 增加普通商品住房及用地供应
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
4 加快保障性安居工程规划建设
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时 交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
5 加强市场监管
加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
要点点评
1. 会议务实地指出，“我国仍旧处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”。说明中央对房价上涨的基础性原因有着清晰认识。“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，说明了调控的长期性、艰巨性。综合地看，上述表态，既说明中央对房价上涨的客观理性认识，预计今后不会再将调降房价(有些不切实际)作为目标，而改为严防房价过快上涨。对于房价上涨，容忍度相比之前有所提高，但绝非坐视不理或纵容。
2. 相关政策方面，重新要求个直辖市、计划单列市以及除拉萨外的省会城市制定房价控制目标并建立问责，这是很严厉的措施(当然有人认为温总理任期即将到期，该政策可能不见得会执行)。
3. 继续严格限购，对已经实施限购的城市，按统一要求完善限购措施其他(之前未限购的)城市房价上涨过快的，应要求及时采取限购措施。因此在限购方面是加码的。
4. 房贷政策方面，重新提出“严格实施差别化住房信贷政策”。没有出现对第二套购房信贷条件的规定(坊间传言的二套房贷7成、1.3倍基准利率)，作为国务院层面不会做出如此规定，但不排除后续细则出台这些规定的可能。
5. 再次提出扩大房产税试点范围。这一点并未超预期。
6. 会议还提出增加商品房住房及用地供应，说明地产调控并不局限于需求调整，供给端的调整也被认识，这对相关产业链是利好。
7. 卖方普遍将该讲话作为利空出尽去理解，甚至认为是现任政府的最后说辞，执行力下降、新政府可能有所变化。我个人理解与此不同。首先，新总理虽然倡导新型城镇化，但那是鼓励房地产量的增长、质量与结构的优化，而绝非价的增长新总理认为“高房价是城镇化的障碍”。因此，新总理、新一届政府也不会对房价上涨进行漠视与纵容。第二，房价成为全国人民的关注，新一届政府无法承担前届政府努力调控、新政府却失控的风险与后果，因此我认为这次会议的精神及其执行具有连贯性。第三，首次将“支持自住、抑制投资投机”的调控思路上升为基本政策，意味着限购、调控的长期性。
市场观点
年度策略报告中，战略性看多A股市场，提出的三个风险：企业降杠杆、影子银行、房价上涨。
由于中央经济工作会议提出“坚决守住不发生系统性金融风险的底线”从而使得银行坏账(影子银行)的风险大大降低，这是金融股(特别是银行股)估值修复的主逻辑。在中央经济工作会议再次提出发展是硬道理的总方针之下，货币政策、财政政策、地产调控政策都出现了一些松动迹象。因此需求不足(企业主动降杠杆)的风险也在下降。
在两个风险都下降的情况下，房价上涨的风险却在累积。由此构成市场调整的最大的潜在风险变量。
就地产而言，最大的政策变化是由去年年底“支持合理自住与改善型需求”转向“支持自住、坚决抑制投资投机”。两者的不同和可能的交叉在于第二套房的界定上，可以认为是改善型，也可定义为投资或投机。这成为最大的政策调控的弹性空间。因此不排除传闻中的对第二套房限购或者提高成数与利率的可能。
货币政策近期也似乎有微妙变化的可能。首先，四季度报告也再次提出通胀担忧第二，一月份的信贷与社会融资额的超预期可能引发央行的从紧微调，特别是近期的连续正回购有强化这种市场预期或担忧的迹象。
当前“两会”即将召开，新一届总理即将正式上任新一届政府中各个重要部委的人事变更也可能会陆续展开。未来的政策动向处于重要的观察窗口期。
结论与操作建议
在当前诸多不确定性以及风险暴露与消化的过程中，确定性盈利增长是最优选择，当前的“防御+消费+主题”的风格有望延续。建议配置上仍以防御为主，重点配置低估值蓝筹、大消费(医药、食品)，规避周期类品种。等待经济基本面(复苏进程)和政策面的进一步明朗后再次选择进攻性品种。
如果周期类品种配置较重，则建议忍耐与等待，并优化个股品种。毕竟对全年还是乐观的，短期内会比较煎熬。
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