2023博鳌房地产论坛·特写 中国经济在过去多年间进入换挡期，一方面表现为经济增速向中高速换挡，另一方面则表现为以更高质量向前发展。在实施新发展战略的过程中，产业的方向已发生变化，承载这些产业的空间载体也被赋予了不同内涵。

不动产领域的机遇也蕴藏于变化之间，高力国际中国区董事总经理邓懿君女士在2023博鳌房地产论坛上演讲时也感慨，自己连续四年参加这个论坛，分享的主题从影视地产、文旅地产、医养地产到工业上楼，证明整个行业依然在不断发展，永远有新赛道出现。

作为全球领先的房地产服务及投资管理公司，高力国际深耕中国市场已逾30年，长期贴近市场也让公司对发展趋势有敏锐的感知。

邓懿君女士在论坛现场接受观点新媒体采访时表示，尽管房地产存在过剩风险，但资金对于需求基本面较好的几个投资方向仍保持青睐态度。

其中之一是长租公寓，这与“租购并举”住房制度加快建立的政策风口不无关系，同时年轻群体对租赁存在较刚性的需求。

其次是医养地产，过去一年多时间该领域的投资存在过剩风险，但在人口老龄化趋势下医疗地产的需求总体依然稳健。

第三是物流仓储，邓懿君女士表示，国内的消费能级、消费总量仍在增长通道，只是疫情等多重因素导致区域市场供需失衡。她预计，物流仓储行业在未来一到两年内将存量逐渐吸收后，将重新回到正向发展的轨道上。

另一个方向则是数据中心。自2020年3月中共中央政治局常务会议提出加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度以来，数据中心迎来了爆发式增长。尤其是今年以来，数据中心概念股持续暴涨，令外界进一步认识到了重要性。

邓懿君女士也指出，数据中心行业同样出现了供过于求的情况，需要花时间将过剩的部分消化掉，行业需求的基本面才能继续存在。

“基本面”是邓懿君女士提及的高频词之一。她认为，不动产投资意愿下降主要受到了宏观经济的影响，投资者在关注空置率、租金等指标之余还不得不防范其他风险。但市场依然存在结构性的投资机会，判断标准一是看基本需求面是否良好，二是看区域市场供需结构是否健康。

“房地产已经迎来拐点，即新增供应减少，我们在走向一个存量市场的时代，财富结构会慢慢发生转变。”邓懿君女士转而表示，从业者应勇敢地往前看，在新常态下快速适应并洞察到机会，才能获得更多先发优势。

存量市场最突出的特点是对物业的运营管理，其中在非住房市场，包括办公楼、商场、酒店、文旅、医养等地产领域都渴求通过运营盘活乃至赋能物业。而且由于增量一侧需求被压制，行业开始在存量的运营管理端进行竞争，竞争的核心则变成如何培养人及留住人。

“从业这么长时间，我发现运营管理最大的难点在于人才缺口。”邓懿君女士向观点新媒体解释，以前房地产的竞争力集中在资源获取、物业营销端，若要转型到运营管理端，很多企业及个人会难以适应，根本原因在于思维、理念等层面切换不过来。

即便如此，邓懿君女士仍坚信转型是完全可行的，她自己便是一个典型案例：早期主要从事住宅地产工作，此后转型工业地产，但这个转变过程很痛苦，“要放下尊严、身份，然后去重新学习”。

时间总会回馈那些拥抱变化的人，如今邓懿君女士已成为商业地产领域的引领者，在开发策略、租赁和销售管理、投资、中介、咨询、政府关系、行业法规及资产管理等领域具有深入的了解。

她同时带领高力国际随着客户群体变化而及时调整经营方向，包括从过往的住宅、商业、办公楼租赁拓展至工业、产业园、文旅、医养等产业领域，并用创新的商业模式积极拓展与国内外各类企业的合作与发展，积极布局新赛道、关注新兴产业。

这被邓懿君女士视作积极的转型举措，转型的本质实际上则是服务方式的更迭。她表示，很多客户诉求已不局限于物业经营的某个环节，而是希望得到一条龙式的解决方案，因此高力国际在拓展业务边际的同时，也更强调提供全生命周期运营管理服务。

高力国际也提及，公司始终秉持以“客户为先”的服务理念，在项目规划、施工、管理的全过程中，充分明确业主需求，协调及管理与项目有关各方，监督项目安全、控制项目进度、项目造价等各个环节，全力确保项目达标，助力客户加速成功。