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波动周期里的房企,谁吹响新发展模式号角?
时间:2024-1-17 17:37:51
(原标题:波动周期里的房企,谁吹响新发展模式号角?)

相较2022年,2023年的龙湖过得更为平静。

或许是交出的答案足以回应质疑,这一年里,关于龙湖,不见外界喋喋不休的流言蜚语,行业聚光的高光时刻,也多发生在新产品线的热销与屡屡出现的提前还款动作之上。

这份平静同样被写在了龙湖的成绩单里。1月12日,龙湖集团发布公告,2023年地产开发合同销售额为1734.9亿元,合同销售面积达到1079.6万平方米,经营性收入约265.3亿元(含税),同比增长约6%。成绩单里的龙湖,在机构榜单中始终稳定在第九的头部位置,而被寄予厚望的运营及服务收入,也创下了历史新高。

平静即值得庆幸。过去一年,房地产市场依然雨骤风狂,流动性、交付难题频发,楼市的信心沿着来时的路,让巨轮大舰也如扁舟般摇曳。

在业绩之下,龙湖的2023年亦不像数字般的无波无澜。构建三大业务板块、提升资产运营质量、降低负债规模、调整债务结构,以及与其对应的新发展模式、改善债务结构等等,在2023年,龙湖围绕“高质量”做出一系列的探索,也修葺了足够坚固的防御工事。

当房地产供求关系的剧变,激荡起周期的海面,一家企业能够蓄势向前,或许即讲了一则“好故事”。   

模式切换,高质量发展 

熬过曲折的2023年,房地产依然大江大河,却少了水大鱼大的万丈豪情。

据克而瑞研究中心统计显示,1-12月,百强房企合计销售操盘金额54049.5亿元,同比降低16.5%。地产的江湖也重排了座次,TOP20和TOP30梯队房企门槛分别同比降低25.4%和25.2%至599亿元和379.4亿元。

滨江集团董事长戚金兴将房地产市场比作一洼老池塘,戚金兴认为,“一个房地产企业,得度过这几年没什么鱼的阶段。”

正如行业的最新定位:我国房地产市场供求关系发生重大变化。   

的确,房地产市场正面临秩序重构——几乎所有头部房企均放弃了单独依靠房地产开发业务的幻想,开始迎接探索新发展模式的挑战。

龙湖集团早于行业对业务板块进行了梳理与重构,为外界展现了一个更为清晰的业务矩阵。龙湖将其称之为由开发、运营、服务构成的“1+2+2”业务发展格局,其中,开发板块由地产开发航道组成,运营板块主要包括商业投资与长租公寓两大航道,服务板块主要以物业管理及智慧营造构成。

继“空间即服务”战略后,外界又多了一个窥探龙湖的窗口。在业内人士看来,基于现有业务的成熟度,开发、运营、服务均是龙湖未来、乃至当下业绩的重要引擎,不存在依附,而是各自在现金流、利润等维度发挥应有作用。该人士指出,“这意味着不仅是开发业务,龙湖的多元业务也面临着规模与质量的重新平衡,实现自驱成长。”

在龙湖2023年的业绩单里,“质量”始终如影随形。

开发业务板块,销售保持稳定的同时,龙湖基于客户需求变化精研产品,在2023年接连推出的云河颂、青云阙、砚熙台等全新产品线均实现热销,与此同时,龙湖坚持有回款的签约,实现销售回款率超100%。

运营业务板块,商业投资航道累计开业运营购物中心88座,累计获取商业项目超140个,坚持轻重并举,累计在手轻资产项目数量超过30个;长租公寓航道,冠寓累计开业房间数超12万间,全新推出的服务式公寓霞菲公馆与活力街区欢肆,与冠寓、蓝海引擎形成航道新的品牌矩阵。

服务业务板块,龙湖智创生活的物业管理板块,保持在管面积有质量增长,同时在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间,以及亮马河、都府堤等城市服务领域,服务半径持续延伸;“智慧营造”品牌龙湖龙智造,全年累计获取建管项目70余个,总建筑面积超1400万平方米,跻身代建行业前列。

以正向现金流降低对负债依赖,在存量市场提升资产运营质量,延展服务半径捕捉新型城市化增量,龙湖应对周期波动的途径逐渐清晰。而落在房地产新旧发展模式切换的大背景中,则是一次有益探索。

中信建投便在研报中表示,国内房地产新发展模式的本质是房住不炒、租购并举的长效机制,而房企将向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。   

这是机构眼中的房企未来,也是龙湖有关高质量发展的实践。

多次提前还款,优化债务结构

距离2023年结束还有10天时,市场传出消息:龙湖集团提前偿还20亿港元银团贷款。

至此,于2024年初到期,总额153亿港元的银团贷款,已全部提前还清。此外,在2025年前,龙湖已无到期需偿还的境外银团;在2027年前,亦无到期美元债。另据消息显示,龙湖集团早已将供应链ABS及商票清零。

在楼市信心动荡的2023年,房企的每一次如约都令人振奋,而提前还债即是行业的高光时刻。

不可否认,提前还款的动作,常被视为挽救信心、安抚投资者的临时应急手段,基于此,有悲观者将其比喻成困兽犹斗,在棉花球里用力挤出来的最后一滴水。

相对于临时起意,龙湖的提前还款体现出极强的规划性。在中期业绩会上,龙湖集团CFO赵轶预告了提前还款的铺排表,“将于2024年到期的153亿港元银团贷款,龙湖已提前偿还72亿港元,计划在年内全部提前偿还剩余部分。”彼时,龙湖刚刚完成了一笔17亿元境内债的提前偿还。

事实上,关于提前还款龙湖早有先例。在更早之前, 2022年11月,龙湖便曾经在10天之内发布了三次提前偿还债务的公告,包括两次银团贷款的还款以及一笔美元债的偿还,合计提前还款金额超过百亿港元。

有券商人士表示,提前还债是龙湖采取的一种主动财务策略,以减小未来的不确定性,降低潜在风险。在困难的行业周期里,龙湖贯彻这种全局性、长期性的规划,意味着犹有余粮,也为第二年的发展留出空间。

审慎的财务策略,在波动周期展现更高的价值。一个侧面是,在2023年,龙湖在一线及强二线城市累计获取31宗土地,总建筑面积超340万平方米,总地价逾360亿元,权益地价接近252亿元,成为行业为数不多仍在积极拿地的房企之一。   

在2023年初召开的股东大会上,龙湖集团董事长陈序平表示,“龙湖未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长,而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。同时将有息负债逐步下降,让公司更加安全。”

健康可持续的内生式动能,令龙湖可以逐渐减轻外部依赖。另一方面,龙湖也因此赢得了主管部门的信任。

2023年12月15日,龙湖集团成功发行2023年度第二期中期票据,发行规模12亿元,期限3年,年利率为3.7%,该债券由中债信用增进投资股份有限公司(以下简称“中债增进”)提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

自2022年5月,中债增进启动为房企发债提供信用风险缓释工具以来,龙湖已成功发行四期中债增进担保的公司债。截至目前,龙湖累计发行中债增进债券规模达到58亿元,是发行次数最多,发行规模最大的房企。

龙湖接连四次中债增进债券的成功发行,反映了监管层对优质民企合理融资需求的大力支持,也说明龙湖作为优质房企的代表,始终保持着自身的财务稳健并持续获得监管层的认可。

造一艘“忒修斯之船”  

在古罗马帝国时代的传说里,“忒修斯之船”是一艘海上航行几百年的战船。

在常年征战中,“忒修斯之船”经历着不间断的维修和替换部件,只要一块木板腐烂了,它就会被替换掉,周而复始,以使其乘风破浪。

走过黄金时代,过去几年,房地产行业也拉开了改造的大幕。互联网、数字化的汹涌浪潮,居住需求与消费需求的焕新迭代,甚至是发展模式之变——在近期召开的中央经济工作会议定调,加快构建发展新模式,依然是2024年房地产工作的重心。   

正如所见,房企们再一次走到新旧时代切换的阵列之前。眼下,一场变革正在中国房地产行业上演,是行业转型换挡的重大挑战,亦是向高质量发展转型的时代机遇。

龙湖亦在持续改造自身——开发、运营及服务三大业务板块的布局,就像拆掉传统房地产一块又一块腐朽木板,换上新的木板,让船体更加坚固、更加敏捷。

比如,物联网的改造,让龙湖智创生活服务的场景,节能且安全高效;数字科技的注入,让龙湖龙智造得以数字孪生技术,演绎城市未来图景;又如,拥抱需求的迭代,让御湖境、云河颂等全新的改善产品线,有效与生活美好相匹配;焕新的商业空间,在以新品牌满足消费需求之余,更以场景添补情绪价值;此外,兼顾收纳等更多功能空间的长租公寓,帮助新青年、新市民找到异乡的港湾。

这个过程中,原有体系的每个环节都被重构,龙湖也完成了自我“忒修斯之船”的建造,打造出一艘机体更坚固、行动更灵活且持续稳健前行的船。

2000年前,哲学家普鲁塔克就“忒修斯之船”提出了一个问题:如果所有的木头一根不剩全部更换,那这艘船还是原来的船吗?

在一年前,陈序平曾回答过相似的问题。在被问及发展战略会有哪些“变与不变”时,陈序平表示,龙湖一向坚持的底色不会变。比如,财务安全、生意逻辑、行活引领等等,“这些底色是让龙湖在行业最难的时候穿越周期的砝码。”

在2023年,龙湖完成了史上最大交付,合计交付约14万套品质房源,其中约20%项目实现提前一个月以上交付,总体满意度超90%;龙湖冠寓,紧扣民生底色,纳保超4万间;龙湖智创生活连续15年满意度超过90%。可以看到,创立三十年以来始终坚守的“善待你一生”使命,依然写在龙湖的空间与服务之上。

30年栉风沐雨,龙湖已非昨日少年,但内核与初心一以贯之。

风浪过后,龙湖还是那个龙湖。   


作者: feixiang 来源: