观点网 自“9·24”新政以来，万科股价得到明显修复，除了政策传导和市场情绪，基本面也备受关注。

10月30日晚，万科披露第三季度报告，前三季度营收2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，同比减少231.73%；基本每股收益1.5132元。

前三季度经营活动产生的现金流量净额-48.48亿元，同比减少-2159.99%。

到去年为止，万科经营性现金流保持连续15年为正，这一纪录如今看来难以为继。

单季度而言，第三季度经营性现金流保持为正，回款率超100%，实现融资超770亿元。

第三季度，万科实现营业收入771.2亿元，同比减少13.76%，归母净亏损80.91亿元，同比减少315.70%。

房子好卖了吗？

万科财报尚在酝酿时，就有投资者在交流平台表示不太关心数据如何，重要的是，“万科的房子变得好卖了吗？”

就三季度来看，万科房地产开发业务结算面积为504.7万平方米，贡献营业收入615.5亿元。归属于上市公司股东的净亏损80.9亿元。

主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

前三季度，万科资产减值损失20.11亿元，去年同期尚无此项数据，报告解释为计提减值准备的影响——今年万科的计提来得更早了。

另外，1-9月万科房地产开发业务结算面积为1384.2万平方米，贡献营业收入1732.3亿元，房地产开发业务的税前毛利率为8.3%，扣除税金及附加后的毛利率为2.7%，集团整体的税前毛利率为9.5%，税后毛利率为4.9%。

房开业务已显著拖低了万科的毛利率，或者换一个角度来说，多元业务为利润提供了支撑。

销售层面，1-9月，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。第三季度实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降24.9%和29.7%，可见三季度业绩下降速度有所趋缓。

财报特别提到，受政策利好影响，十一期间市场整体活跃度提升，万科在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升2倍以上。

为了应对市场变化，万科今年也进行了多次组织架构调整。例如10月份，万科最近一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，定位为开发经营派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能，开发经营本部的集权进一步强化，与城市、项目公司管理关系更为直接。

就在财报披露当晚，有媒体报道称，万科任命孙嘉为集团总部总经理，还提到此次人事调整是万科集团总部架构调整的一部分，但这一消息尚未得到官方确认。

大宗交易与现金流

长假期间，部分一二线城市销售起色的确能提振当下的士气，但房地产行业调整仍在持续，万科也仍在缩表求存。

截至三季度末，万科总资产13571.8亿元，归属于上市公司股东的所有者权益2341.2亿元，分别较年初下降9.81%和6.65%。

同时，集团有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；净负债率为66.2%，剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点；持有的货币资金为797.5亿元。值得注意的是，今年万科已无境内外债务到期。

在万科一揽子化债方案当中，大宗资产交易是其中重要手段之一。

前三季度，万科投资活动产生的现金流量净额56.32亿元，较上年同期-22.13亿元增长354.45%，财报解释为处置部分投资的影响。

单看三季度，万科出售、处理部门或投资单位损失9.9亿元，而前三季度该项收益为1.23亿元。

2023年至今，万科累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿，同时推进大宗资产交易，1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力的资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目。

在上半年推行几宗商业地产大宗交易后，今年8月份万科完成广州三元里云都荟项目大宗交易，直接推动本应为广州公寓市场淡季的8月份创下年度成交量新高。

前三季度通过打通“由售改租”模式，万科盘活内外部存量房源超8000间，其中完成集团旗下超5500间房源的盘活。

自从6月份万科计划打包公寓资产发行REIT后，市场对泊寓的关注度也有所提升，尽管三季度尚无实质进展传出，但经营数据颇具看点。

1-9月，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7%。三季度，泊寓新拓展房源8641间，新开业4865间。

截至9月底，泊寓共运营管理24.7万间长租公寓，开业18.7万间，出租率94.9%。所管理的租赁住宅中，有11.7万间纳入保障性租赁住房。

此外，1-9月泊寓项目前台GOP利润率为89.4%，保持行业领先。自有渠道获客占比提升至87.6%，单房运营成本同比下降6.2%。同时，前三季度签约租期同比提升40天。

目前万科保障性租赁住房REIT已进入申报进程，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现项目扩募。

对此时的万科而言，一切抓住现金流的机会都弥足珍贵。