券商研报认为，通过建立融资协调机制，允许地方推送“白名单”至金融机构审批，与此前“保交楼”针对项目层面的扶持基调整体一致，突破点在于疏通了“自下而上”的反馈路径

标点财经研究员  周运寻

进入2024年，房地产相关政策多条线落地。

需求侧方面，广州官宣再次优化住房限购政策，全域120平方米以上住房放开限购。上海调整住房限购政策，支持非上海市户籍单身人士购房。苏州则全面取消限购，不再对购房资格进行审查，购房不再限面积及套数，但新房限售政策仍为两年。

在融资端方面，房地产项目融资“白名单”消息又有新进展。据悉，包括碧桂园、龙湖集团、中国奥园、金科股份、远洋集团、融创集团等多家房企旗下位于不同城市的楼盘项目，已被各地方住建部门纳入融资“白名单”。第一批融资“白名单”中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目，真正落实了一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

标点财经研究员注意到，1月26日，住建部部署会上透露的政策最新信息显示，“各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单”。从支持房企融资到支持房地产项目融资，字面上微小的差别隐含着哪些变化？

有分析认为，“白名单”制度有利于房地产公司优质项目融资，此前受市场影响原本可以平稳运行的连开发贷都不容易拿到，新政落地对这类项目将是利好。

同时，从已公布信息来看，房地产项目融资“白名单”偏向于保交楼，专款专用。此前资金的主要来源是向上级股东借款，后续金融机构进场将会给保交楼项目更大力度的支持。

搭建政、银、企融资协调平台

“各地加快建立以城市为核心的房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目‘白名单’，向本行政区域内商业银行推送，满足房地产项目和企业合理融资需求。”这是1月26日，住建部部署会上透露的政策最新信息。

所谓房地产项目融资“白名单”，指协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况筛选确定支持对象，提出可以给予融资支持的房地产项目名单；由协调机制向本行政区域内金融机构推送，金融机构评估后，根据其实际情况满足合理融资需求或予以其他支持。

据标点财经研究员了解，此次，碧桂园、龙湖集团、中国奥园、金科股份、远洋集团、融创集团等多家房企旗下位于多个城市的楼盘项目，已被当地住建部门明确纳入融资“白名单”。

日前，重庆市住房城乡建委、国家金融监督管理总局重庆监管局，向金融机构联合推送的重庆市第一批房地产项目“白名单”显示，龙湖青云阙项目在列。龙湖集团方面向标点财经研究员表示，接下来，龙湖将积极与相关部门配合对接，积极推动项政策落地执行，持续稳健经营，为房地产市场平稳健康发展做出龙湖贡献。

碧桂园方面亦有位于河南、湖北、四川、山东、重庆等地的超过30个项目进入“白名单”。碧桂园相关负责人向标点财经研究员表示，进入“白名单”后，公司相关项目将获得融资支持，有助于缓解资金压力，推动保交付、资产盘活，提升项目可持续经营能力。

此外，融创方面已有超过90个项目入围第一批“白名单”，包括北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、昆明、西安、太原、西双版纳等20个城市都已落地。远洋集团进入“白名单”项目约达20个，包括西安、成都、武汉、厦门等首批公布的城市。

房地产开发项目纳入“白名单”后，地方政府将积极搭建政、银、企融资协调平台，指导项目“白名单”企业和主融资金融机构，积极推动项目融资。据中国建设报消息显示，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。

疏通“自下而上”反馈路径

那么，什么样的房地产项目可以纳入到融资“白名单”中？

据标点财经研究员了解，住建部要求首批房地产融资项目进入白名单需要满足5个条件：第一，项目处于在建施工状态。如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可以纳入；第二，有与融资额基本匹配的抵押物；第三，确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度；第四，预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；第五，制订贷款使用计划和项目完工计划。

天风证券认为，通过建立融资协调机制，允许地方推送“白名单”至金融机构审批，与此前“保交楼”针对项目层面的扶持基调整体一致，突破点在于疏通了“自下而上”的反馈路径，且将权责下放至地方或意味着更多项目具有了纳入融资支持范围的可能，项目层面得到融资支持力度的可能性加大。

事实上，2023年11月，关于监管机构起草中资房地产商“白名单”的消息就已陆续传出。彼时，名单上涵盖约50家规模房企，其中不乏已经出险公司。如今随着房地产项目融资“白名单”落地，融资支持对象也由房地产企业转向房地产项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从房企转向项目，是房地产融资落地的可行渠道。房地产项目只要能够做到产权清晰、资金封闭运转就可以保障金融机构的债权，这样就能消除金融机构和房地产企业之间信息不对称的弊端。

当然，进入房地产项目融资“白名单”的也不全是资金困难项目。据天风证券研报显示，从正常项目与资金困难项目的比例看，正常开发建设项目比例同样较大。以湖北省为例，首批“白名单”中，正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目有158个，涉及融资需求466.6亿元，占比65.5%；开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目有63个，涉及融资需求245.4亿元，占比34.5%。

另外，与集团层面比较，房企各地方公司乃至项目公司目标更明确，腾挪空间也更大。

天风证券认为，项目层面银行贷款支持力度增大，有助于缓解集团层面资金的腾挪压力，即出险房企的优质项目若资质符合文件的要求，不再会因集团的债务出险而遭到金融机构“一刀切”，集团开发资金流动链条或有机会重新转动。

而本轮融资支持或存在一定预期差，考虑“有抵押物”“预售资金未被抽挪”两项要求对缺乏流动性的房企而言具备一定压力，且逆周期银行信贷投风险偏好或仍存在，故后续需重点关注出险房企实际入围项目数量。