万科管理层表示，以公司目前的能力，轻装上阵之后，公司能够更好地、更长久地为股东创造价值

标点财经研究员  卓玛

眼下正值年报集中发布季，各上市公司迎来一年一度大考，其中房地产上市公司面临的挑战尤为严峻。

3月28日晚，知名房企万科企业股份有限公司（下称万科，000002.SZ）发布了2023年报。年报显示，万科2023年全年实现营业收入4657.39亿元，同比减少7.56%（调整后，下同）；实现归母净利润121.63亿元，同比减少46.39%；实现扣非归母净利润97.94亿元，同比减少50.62%。

值得注意的是，在发布2023年报的同时，万科还公布了年度分红派息预案，表示当前行业正在经历深度调整，经过综合考量，公司2023年度不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。标点财经研究员注意到，这是万科上市以来首次不进行分红。

针对年报情况，3月29日上午，万科召开了2023年业绩推介会。万科集团总裁兼首席执行官祝九胜在会上表示，“两岸援声啼不住，轻舟穿过三重山。当前万科融资的状态还是正常的状态，客观说有压力，但这一关我们一定能闯过去。”他表示，公司将努力穿过“开发业务收支不平衡、融资模式改变和经营性业务的税息折旧及摊销前利润（EBITDA）不足以覆盖整体上利率爬坡”这三座大山，实现稳健发展。

郁亮对万科未来的发展也表达了充分的信心。他认为，以公司目前的能力，轻装上阵之后，能够更好地、更长久地为股东创造价值。“去年四季度以来，万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助，对这些善意和支持，万科非常感恩，对外界的批评，万科也很感激。万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口，把万科变成一家更好的公司。”

万科2023年主要业绩表现

数据来源：万科2023年业绩推介会

债务结构进一步优化

虽然万科2023年表现为营收和净利润同比双降，不过在房地产上市企业普遍亏损的当下，万科仍可说保持了稳定性。对于2023年的业绩下滑，万科将之归结为受外部大环境的影响。

该公司表示，年内全国商品房市场持续调整。据中指研究院数据显示，百强房企销售金额同比下降17.3%，已连续三年下滑，居民购房信心恢复较为缓慢。万科方面称，行业深度调整给公司经营带来巨大压力，公司营收和净利润由此双双下滑，此外净利润下降还受开发业务结算规模和结算毛利率下降以及部分开发项目计提减值的影响。   

万科在年报中表示，面对严峻的市场形势，公司坚定实施不动产开发、经营、服务一体的战略，坚持“以现金流为核心”的经营策略与管理动作。2023年，万科全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正，在手货币资金998.1亿元，现金短债比1.6，可覆盖一年内到期有息负债，全年回款效率保持100%。

同时，万科的资产负债率继续下降，扣除预收账款的资产负债率由2018年的76.0%降至65.5%，连续5年下降，也较年初下降2.1个百分点。

不过公司净负债率有所上升，截至2023年末，其净负债率为54.7%，较2022年底提高11.0个百分点。

截至2023年末，万科有息负债总额3200.5亿元，占总资产的21.3%。而有息负债以中长期负债为主，其中一年内到期的有息负债624.2亿元，占比19.5%；一年以上有息负债为2576.3亿元，占比80.5%。

同时，万科的债务结构进一步优化，境外负债占比降至20%以下，债务期限从2022年末的4.79年延长至5.14年，境内新获融资的综合成本为3.61%。

获金融机构和国资大股东支持

值得注意的是，在当前房地产行业整体收紧的背景下，万科仍获得了金融机构的大力支持，持续对该公司保持融资资源持续投放。据悉，万科全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本为3.61%，境外新获融资131亿元。   

万科还紧跟国家房地产金融支持政策导向，在经营性物业贷款、租赁住宅和城中村改造等融资品种上加大推进力度，2024年以来，该公司已新增经营性物业抵押贷款108.9亿元。

此外，在城市房地产融资协调机制实施以来，万科积极向新融资模式转型。截至2024年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元，后续将组织各个城市按照要求积极申报。

除了金融机构，万科还获得了国资大股东的支持。

2023年11月，深圳市国资委、深铁集团和万科共同召开金融机构沟通会，深圳市国资委表示，万科是深圳国资体系的重要成员，如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等市场化、法治化手段帮助万科积极应对和化解风险。之后，深圳市国资委协调多家国企与万科进行对接，推动各项具体支持措施落地。

在业绩推介会上，万科董事会秘书朱旭在回答深圳国资对万科的支持时表示，“深圳国资真金白银支持了万科，万科不是一个人在战斗，万科人也珍惜和感恩深圳国资和大股东的支持，万科人将和股东共进退，和公司同甘共苦，为万科的长期稳健发展而共同奋斗。”

据朱旭介绍，深圳国资有四大措施支持万科：一是帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资；二是通过市场化的方式认购万科旗下印力的消费类REITs；三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目的合作。四是深圳国资积极协调金融资源来支持万科。

朱旭称，“目前这些项目的进展有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有正在逐步的落地过程之中。这些项目如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放百亿规模以上的流动性。”朱旭提到，大股东深铁认购了万科旗下印力的消费类REITs，额度10亿元，占总体募资额的30%以上，这是深圳国资体系在全国范围内认购REITs最大单的一笔。此外，深圳国资旗下的海港人寿也认购1亿元。   

发力回款、化债和保交付

对于公司未来的发展，万科董事会主席郁亮表示，将以更大的决心和力度，推进盘活存量、把不动产变动产等工作，让公司的安全垫更厚。

“过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。今后，管理层将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上”。他同时提到，今年万科打破了31年的惯例，做出不分红的艰难决策，也是为这项非常重要的工作创造条件。

针对近期面临的评级下调等事件，祝九胜回应称，公司能力和基本面没有发生根本性变化，相信只要能力再生就不会有太大的问题。评级下降对公司肯定有影响，但目前看来这影响是相对有限的。

祝九胜还表示，万科长期合作的有26家银行，这些银行都很支持万科，跟万科一起共同发展，共同来控制风险。“这个时候像我们这种类型的企业怎么有效活下去，怎么保持现金流的平衡，银行也给了很多建议。同时，也特别感谢以国寿、平安、新华为代表的各家保险公司长期对我们的支持，让我们在经营性业务的平台上显得更从容，更有韧性。”

后续，公司将落实主体责任，确保安全底线，2024年实现交易回款不低于300亿元。万科将在保障交付不出任何问题的底线基础上，为消费者提供行业领先的好房子、好服务。