距离国家层面的517新政发布已过去一个月的时间，上海进一步精准施策的527新政也即将满月，对于新政的效果如何，市场用实实在在的的数据给出了积极的回答。

二手房：成交量稳居近半年高位

用一个字总结，上海近一个月以来的二手房市场的特点就是“火”，而且是芝麻开花节节高的那种“火”。

国盛证券研报显示，上海5月新政前二手房成交套数日均547.9套；5月27日新政后至6月14日，日均成交818.3套；6月至16日，日均成交维持在800.5套，较新政前增长超4成。其中6月14日、6月15日连续两天成交突破1000套，不断刷新着二手房单日成交最高纪录！

6月过半，上海二手房成交已突破12000套，环比5月前半个月7156套增幅在70%左右，对比一季度表现最好的3月前半个月的8935套，增幅也超过30%！

近一个月的整体市场表现，稳居近半年高位。

价格方面，从国家统计局发布的70城商品住宅销售价格变动情况来看，上海与全国整体下降基本面保持一致。5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。

同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降9.3%，降幅比上月扩大0.8个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。

普遍一致的观点认为，上海二手房市场的成交火热要归功于新政的积极引导作用，尤其是上海527新政的加码，定向放松二手房上车难度，降低置业门槛，价格的回落，市区老破小良好的租售比等等多方面因素叠加导致二手房率先爆发！

易居研究院研究总监严跃进指出，政策出台对于强化认购预期和签约意向具有积极的作用。上海二手房交易量日度数据持续拉升，其实就是说明政策出台，强化了房价上涨的预期，也进一步加快了在途交易的签约。从这个角度看，当前房地产市场具有引导预期、增强交易的信心。

新房：五月同比、环比均上涨的唯一一线城市

与二手房火热的行情相比，上海新房市场成交量还没有明显感受到政策效应的传导。

根据数据统计，今年前5个月，上海新房市场一共成交18216套，与去年同期的36749套相比，成交量直接腰斩，降幅超过100%。

究其原因，与新房供应大幅缩水有关。今年以来，上海推出了七个批次的新盘，但房源数量、供应面积都在下滑。七个批次也只有138个项目，共计30651套房源，供应面积377.8万平方米。

平均算一下，每批次只有19个项目、4379套房源，都比往年低，比如2022年的新盘，平均每批次38个项目、7197套房源；2023年的新盘，平均每批次26个项目、11675套房源。

除此之外，新房市场还呈现出市区豪宅火热、五大新城认购不佳；积分触发率大大降低，而且平均积分也同步降低的特点。

从周成交数据来看，新政对新房市场还是有明显的提振作用，近一个月以来，上海新房周成交数据呈现先升后降的趋势。5.13-5.19日，周成交1004套，5.20-5.26，周成交1004套，5.27-6.2达到峰值1317套，随后的两周，逐渐下降，分别成交1007套和842套。

也就是说，新政发布后两周，新房市场热度达到最高后又逐渐回归平静。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，527新政后，新房市场受到明显提振，新政后的第一周和第二周上海商品房共成交了27.7万平方米，相比新政前两周增长了10%。新房开盘及认购方面，新政至6月16日，共有17个项目开盘，优质项目开盘率和去化率均有所提升。

从价格方面来看，上海新房市场表现出非同一般的坚挺，不仅是5月份房价环比上涨的两个城市之一，而且涨幅领跑全国，还是唯一环比、同比均上涨的一线城市。

国家统计局发布的数据显示，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.1%、1.4%和0.8%，上海涨幅0.6%领跑。

同比来看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格下降3.2%，降幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上涨4.5%。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，上海房价涨幅有两个重要特点，即房价涨幅有所扩大，同时其属于最近两年房价涨幅较为靠前的城市。带给市场的启发是，房价是否复苏，核心点在于城市的人口和城市基本面。类似上海等城市的基本面不错，且精准施策，市场反馈是非常好的。其他城市要持续提振楼市，也要注重对城市基本面的修复，真正促进楼市复苏具有坚实的基础。

业内人士对上海新房市场也持看好态度，认为后续随着新房供应量增加，再加上入市情绪保持在较好的水平，上海的新房市场交易量有望得到提升，整体的楼市表现预计也会有好转的迹象。

总体来看，当前对于楼市新政的评价都是积极的，也充分说明了政策的有效性。新政本身在引导入市、筑底企稳方面也释放了积极的信号。严跃进认为，各地要持续提高稳定楼市的意识，进一步在去库存和促进房价稳定方面发力。还要更好地结合当地实际消化近期各类利好政策，积极引导其他购房者加快入市，包括卖旧换房的购房者以及符合购房资格的购房者等，真正挖掘购房潜力和丰富购房需求。