从2014年6月原中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，到两年后原银保监会做出将反向抵押养老保险扩大到全国范围的决定，“以房养老”至今在全国已推行了整整10年之久。统计数据显示，目前“以房养老”在全国共获得了147户家庭的214位老人参与，平均每年只有15户家庭约22位老人参与“以房养老”，而从供给端参与主体看，虽有幸福人寿和中国人保等4家保险公司早已获得了开展“以房养老”业务的资格，但实际只有幸福人寿一家推出了名为“幸福房来宝”的在售产品，同时商业银行、信托公司等金融机构均没有在“以房养老”市场试水任何业务，“以房养老”显然未能收到政策的预期成效。

全球范围看，“以房养老”运作最为完善、最具有代表性的还是美国，目前参与人数占比为2%。数据显示，截至2023年底我国60岁及以上人口已达2.97亿，参照美国的占比数，我国老年人参与“以房养老”的人数可达594万。当然，不是所有老年人都有资格参与“以房养老”，其中拥有自己可以独立支配的房屋产权是最基本的前提，而且农村的老年人即便对房屋拥有绝对的占有权与处置权，但由于房屋价值低以及变现程度差，金融机构也不会选择其作为商业合作与开发对象，这样，能够参与“以房养老”的就只剩部分城市老年人，由此也决定了“以房养老”的小众市场特征。

根据中国人民大学的调研报告，目前国内城市拥有住房的老年人比例为87.75%，其中6.94%的老年人拥有2套住房；与此同时，我国60岁至69岁的低龄老年人居多，拥有1套住房的比例为80.63%，更具备选择“以房养老”的财产优势与年龄优势；另外，报告显示国内城市处于独立居住（一个人独居或与老伴同住）状态的城市老年人占比65.4%，仅26.8%的老年人当前居住状态是与子女同住，这部分人更利于金融机构进行充分挖掘并将其培养成“以房养老”的重点客户。

目前我国一方面老年人口越来越多，另一方面国内养老金的支付压力却越来越重，按照中国保险行业协会发布的研究报告预测，2025—2030年我国将出现8万亿—10万亿元的养老金缺口，且这个缺口会随着时间的推移进一步扩大，由此可能拉低养老金的替代率。目前来看，国内基础养老金的替代率不到50%，低于世界银行所确立的全球平均水平20个百分点，虽然养老金发放水平已经连续多年提高，但目前国内城市平均养老金最多也只有3600元左右，这样的养老金收入对于绝大多数城市的老年人来说只能满足基本的生活开支，试图藉此改善生活质量不具可行性。

由于“以房养老”业务聚焦于增加养老金收入、终身领取以及居家养老三大养老核心需求，首先可以在盘活存量房产的基础上，改变许多老年人“房产富人、现金穷人”的状态，为老年人提供补充性养老金收入，并有效弥补养老金收支的缺口；与此同时，金融机构并不参与“以房养老”的房产增值收益分配，同时还负责“兜底”，由此将老年人参与“以房养老”的风险降至零；更为重要的是，“以房养老”与“居家养老”和“社会养老”并行不悖，一方面确保老年人在熟悉的社区与家庭环境中生活得更为轻松与更加体面，另一方面还可以增强老年人购买商业养老院服务的财务底气。

那么，为什么听上去十分不错的“以房养老”会在实际中受到冷遇？

首先，目前尚存的制度缺陷对“以房养老”产生了不少羁绊。一方面，我国法律明确规定城市住宅土地使用权年限为70年，而“以房养老”所抵押的房子大多实际所有与使用的年限已然不短，70年产权到期后房屋到底归谁以及相关权利如何处理，目前的法律尚无定论，导致供求双方对“以房养老”均心有疑虑；另一方面，《民法典》实施后，公证遗嘱效力不再优先，如果房屋抵押的老年人在去世前自行更改遗嘱或者重新拟定自书遗嘱，导致公证遗嘱效力被覆盖，金融机构的权益将遭遇重大的损害，至少债权的执行难度将空前增加，由此大大抑制了金融机构参与“以房养老”的动力；不仅如此，“以房养老”涉及到民政、发改、房管、公证等多个部门，许多关键环节时下并未打通，拿公证环节来说，老年人选择“以房养老”首先需要指定房产继承人，且只有继承人同意后公证机关才敢做出公证，这样就将大量拥有自我房产的无后老人或者继承人根本不愿配合的老年人挡在了“以房养老”的门外。

其次，需求端的传统观念固化构成了“以房养老”难以逾越的现实障碍。传统家庭模式下“代际契约”关系及其“养儿防老”的固有观念首先构成了对“以房养老”的最大约束。中国式“养儿防老”一般存在如下默认的“契约”：子女负责照顾老人安度晚年，老人百年之后将房屋留给子女，导致“以房养老”与“养儿防老”在理念上发生了冲突。还有一个事实不得不承认，即便是老年人愿意选择“以房养老”，他们的子女也会觉得自己没面子且害怕承受道德舆论压力而提出明确反对意见，进而导致不少家庭对“以房养老”的接受度不高。

再次，供给端的多重风险叠加抑制了金融机构开展“以房养老”的积极性。实际参与“以房养老”，金融机构不仅须持续承担现金流的压力，而且一般情况下只有客户身故后才能实现债权与结算收益，等于是资金前期垫资是确定的而未来的收益却充满着许多的不确定性；另一方面，每一单业务都需经过房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证等环节，金融机构要投入不菲的人力、物力和财力成本；不仅如此，因为利率成为了一个敏感因素，像目前银行利率不断走低，也就意味着金融机构运营“以房养老”的机会成本上升；此外，老人长寿也是一个风险，如果房屋抵押人寿命超出了预期值，代表金融机构要在更长生命周期向抵押人给付更多养老金，这种情况下金融机构往往干的就是赔本买卖；还需注意的是，房屋债权的处置也存在风险，即当抵押房产继承人无生活来源和生活能力时，金融机构将无法对抵押物进行处置，而且基于公民居住权，继承人若占用抵押房产不履行房屋处置义务，金融机构的债权将无法顺利实现。

最后，供求两端利益指向的背离稀释了“以房养老”的商业合力。在绝大部分老年人的现实认知中，房屋就是自己名下最主要的财产，希望房产增值也是每一个老年人的愿望，而如果将房屋抵押给金融机构，每月尽管可以拿到养老金，但给付的数额却是固定的，由此就形成一种悖论：如果未来房价上涨，等于老年人拿到的养老金数额相应地减少，并且抵押的房屋面积越大，实际所得就越少。正是抱着怕“吃亏”心理，很多老年人拒绝“以房养老”。一个客观事实是，“以房养老”推进的主要时间窗口正好是国内房价普涨疯涨的时期，结果就更加加剧了老年人持有房产而拒绝“以房养老”的偏好。从需求端看，目前国内人均寿命77岁，意味着从老年人60岁抵押房产获取养老金开始，近20年的长周期中，金融机构可能面临着房价走势不确定性的风险，如果房价出现下跌，最终计算出的房产收益将难以覆盖金融机构的养老金给付值，金融机构就要接受亏损。而从目前来看，一段时间以来国内房价进入下降通道，金融机构对“以房养老”更会慎而又慎。

综上，推动“以房养老”的扩容，最为关键的还是进行系统性制度创新。首先，需要制定和完善相应的法律法规，包括修改《物权法》中关于土地使用权70年期限的规定，在相关房屋登记管理条例中明确“以房养老”抵押房产依约定变成共有产权，遗产继承等相关法规中也要明确“以房养老”的房产抵押人更改遗嘱需履行告知并取得金融机构同意的义务等。其次，需要建立必要的政策性保险机制与市场性风险共担机制，尤其是政府可考虑成立“补偿基金”，对参与“以房养老”的金融机构因不可控因素形成的巨额亏损给予一定比例补偿，或者地方财政考虑对“以房养老”业务直接提供担保服务；最后，是要制定积极的财税扶持政策。在供给端，对于产权有效期不长、房产抵押人寿风险较大等“以房养老”产品，给予一定的财政补贴，并针对“以房养老”业务免除房产交易环节的税费，同时鼓励金融机构开发“以房养老”金融衍生品，并免除增值税和资本利得税；在需求端，对于参与“以房养老”的房产给予免税或减税支持，以有效增加老年人购买“以房养老”产品的实际可获得性。