克而瑞统计数据显示，截至今年7月份，65 家典型房企债权融资仅为 2678.47亿元，比去年同期下降了 32%。其中，七月份，新发行债券总金额只有 150 亿元，同比下降了 55.6%，而同期到期债券总金额为267亿元。

地产企业发债规模萎缩已是板上钉钉。

从曾经的“香饽饽”，到如今乏人问津，地产债券只用三年，就完成了从皇帝到乞丐的“蜕变”。原因自然和大批房企因为财务原因无法及时偿还债券有关。

但整个地产界需要平稳发展，就非常需要有一批优秀的同行挽回市场信心，确保行业未来依然有一定的公开市场融资能力。

仍有地产债受机构热捧

实际上，对银行来说，投资债券可是眼下的“刚需”。受息差收缩影响，上半年盈利好的很多银行、保险和部分券商，都通过投资债券获得收益，反哺业绩。有些债券甚至能在二级市场高位套利。

然而，事实是，市场上可供购买的国债、地方债和同业票据数量是有限的。要想通过债券投资反哺银行利润，信誉优良的公司债，依然是必选的标的。

一个肉眼可见的事实是，风险并不低的城投债，依然是各家银行、保险和债券类基金争相购买的资产。可唯独对房地产，心有余悸的金融机构哪怕是信用良好的央企龙头发行的企业债、公司债，也会再三掂量。

七月份，企业新发行债券金额，远低于到期的债券规模便是一个很好的说明。

虽然，地产债券的发行规模确实处于持续大幅下降的趋势，但依然有房企凭借良好的财务表现，发行了一定数量的债券，并提前归还了到期债务，给了市场信心，让投资者相信，还是有一些地产企业发行的公司债券和股票具备投资价值。

这些企业包括保利、绿城、建发和滨江等公司。尤其是绿城中国，根据中期业绩发布会上，执行总裁耿忠强的介绍，截至业绩会召开日，累计发行的债券已经达到 79.49 亿元，而如果算上中期票据等其他融资工具，已发行债券总规模达到 139 亿元，尚未发行额度依然有 355 亿元。

在这些新发行债券中，有很大比例来自非银金融。公司上周一还成功发行了年内第一期绿色中票，发行规模10亿元，其中非银投资者占了六成。绿城中国二级市场债券的估值稳定，长期债券的风险投资者不断增多，债券的流动性也持续改善。

除了绿城中国外，保利发展也在逐步提升所发行债券对投资者的吸引力。据同花顺iFinD数据，仅今年上半年(截至6月25日)，保利发展公开市场债券发行规模就达199亿元，远超2023年全年的109.64亿元。而 8月，保利发展获准发行100亿元公司债券，又获准发行的95亿元可转换公司债券，年内的发债规模已达394亿元。

建发股份、华发股份、滨江集团等房企也在年内发行或计划发行债券，以保持投资者对公司发行债券的关注。

经营能力很关键

实际上，在当下的市场环境下，能够顺利公开发行债券，并非容易的事。比如，保利发展所获准发行的 95 亿可转换公司债券的 35 名特定发行对象之一，就包括了保利地产的大股东—保利集团，后者购买债券的金额不超过十亿元，以此表达大股东对保利发展的支持。

但是，要让地产债能长期吸引投资者持有，最终依靠的，还是房企自身的经营能力。对开发商来说，这是更不容易做到的事。

首先是上市房企毛利率的中位数从2019年的28%下降到了2023年的11.5%。上市房企的净利率和归母净利润分别从2019年的10%上下降到了2023年亏损约4.5%。来自国家统计局的数据显示，今年前 6 月房地产投资累计的增速，跌幅从负的9.5%进一步扩大到超过负10%。住宅的新开工面积与去年同期相比下跌，从3.63亿㎡跌至2.77亿㎡。今年上半年商品住宅用地成交仅为2021年同期的23%。

住宅库存继续攀升，住宅的库存面积截至2024年6月底和2023年年底相比，从3.31亿㎡进一步上升到3.83亿㎡。100个典型城市住宅库存的去化周期这半年来从22.4个月进一步延长到27个月。

今年上半年的全口径销售额，地产行业前十平均下降33.5%，其中，自投项目销售额行业前十平均下降33.9%。

在经营利润普遍亏损，销售金额、销售面积、新开工面积、施工面积、投资金额持续下降之际，开发商的融资更多是借旧还新，很少再做增量债券发行，原因很简单，库存消化不了，资金周转不动，投资收益率普遍为负数。

截至目前，已经公布半年业绩的地产公司，半年 ROE (净资产收益率)普遍大幅下降，以龙湖为例，半年报ROE 只有 3.79%，而前一年是 5.58% ，再前一年是 6.02%。行业第一的保利发展也只有 3.39%，稍早公布业绩的美的置业甚至只有 1.49%。只有绿城中国的 半年 ROE 还能保持在 5% 以上的水准，达到 5.61%。

这不仅意味着绿城中国每股收益能保持在行业前位，股票具有长期投资价值，也同样意味着公司的债券有着极强的偿债能力，债券在二级市场有溢价出售的套利价值。

优质公司会浮出水面

实际上，如果一家公司近期发行的房地产债券深受投资者青睐，那么未来公司的股票价格走势也会好一些，这是资金周转能力决定的。

绿城管理层指出，目前商品房现房的销售面积同比增加了23%，现房销售面积在总成交量当中的占比增加了八个百分点，这说明期房越来越难卖。

房企的流动资产周转率指标，可以看出这一趋势，去年上半年龙湖的流动资产周转率是 0.117 次， 而前年是 0.147 次，今年只有 0.107 次。素来对现金的安全有着极高要求的龙湖尚且如此，其他企业普遍都在面对去库存的难题。

正是在这样的环境下，优质的房地产上市公司会浮出水面。

以绿城中国为例，今年上半年，绿城中国的流动资产周转率达到 0.15 次，高于前一年的 0.122 次。存货周转率也由上一年的 0.164 次，上升至 0.214 次。

所以，在行业整体周转放慢，绿城能够进一步提高资金周转效率，基于绿城对市场做了深度研究分析，并及早做出判断。

绿城管理层表示2024年初召开去化专题会议，批复了186个项目的决策。二季度实现续销项目日均3.9亿，重点项目平均月成交套数翻了一倍多。各家房企都头疼的车位和商业库存，今年上半年绿城也去化了 1/4。

正是因为及时去化，才实现了更快的流动资产周转效率。实际上，除了绿城中国外，包括保利发展、招商蛇口等房地产公司的流动资产周转率都在快速提升。

“天下武功，唯快不破”，这个定律也适用于房地产行业。

能在最艰难的赛段中，跑出更快速度的选手，当然有理由取得更好成绩。