上周(2014/11/17-2014/11/23)17个城市合计成交408.5万平米，环比上升3.6%，主要一二线城市除广州、苏州、长沙。上周末降息利好出台，各地公积金和税费新政不断，区域方面也好消息频频，京津冀协同发展规划即将公布，横琴24小时通关即将实行。周成交量环比继续回升，而京津冀板块、珠海板块地产股表现强劲，周一降息消息带动板块整体强势上行，尤其是此前涨幅偏低的龙头地产股表现突出。我们所推荐的地产蓝筹股、高杠杆地产股、区域型主题、国企改革板块均表现抢眼，我们重申板块增持评级。

　　支撑评级的要点

　　市场概况：上周我们观察的17个城市合计成交面积408.5万平米，环比上升3.6%；价格指数环比上升0.9%至192.7；十五大城市新增可售面积519.0万平方米，环比上升52.9%，3个月移动平均去化月数为14.5，较上周下降0.4,3个月移动平均批售比为1.37，较上周上升0.02.

　　政策新闻动态：央行决定自11月22日不对称降息；上周国务院发文促国家级经济技术开发区转型升级，并出台农地流转意见；土改方案获批，有望于中央农村经济会议公布；京津冀协同发展规划即将公布；深圳出台政策推进住宅产业化；横琴12月18日开始24小时通关；三亚停批企业成片开发土地项目；国家统计局数据显示10月70大中城市新房价格环比继续止涨；标普报告称中国房价过高且供应过剩，中国房地产开发商评级展望负面。

　　上市公司动态：上周万达商业公布IPO动态，拟下月赴港挂牌募资百亿美元；中华企业拟以不低于1.6亿元价格转让上海上房现代物流100%股权；北京城建4.9亿元收购新城公司；云南城投11月19日与昆明土储中心解除环湖东路沿线土地开发协议；融资方面，泛海控股拟申请发行不超过37亿元的中期票据；格力地产获批发行不超过9.8亿元可转债；浦东金桥完成发行8年期、12亿元公司债；西藏城投非公开发行限1.54亿股普通股，净募资14.7亿元。中银国际关注的27家上市公司中已全部公布了10月销售数据，10月销售额环比上升26.65%，前10月销售额同比上升5.89%。。

　　投资评级和建议

　　目前，在保持整体流动偏宽松的基础上，930按揭新政，叠加本次降息，不但缓解了行业中房企的资金压力，也逐步扭转市场降价预期，我们依然维持对后续市场销售改善的观点，重申板块增持评级。在推荐配置方面，我们推荐四类股票：1)龙头房企推荐：招商地产、华夏幸福、保利地产、万科；2)高杠杆房企推荐：阳光城、泛海控股、中南建设、首开股份；3)转型公司推荐：世联行、南京高科、冠城大通；4)国企改革推荐：深振业、天健集团、建发股份、华侨城

　　个股研究

　　保利地产：销售大幅放量，沪港通核心标的

　　公司10月实现销售面积116.47万平方米，比2013年同期上升19.08%，环比上升44.49%；实现销售金额150.88亿元，比去年同期上升25.1%，环比上升30.00%。伴随推盘加大，公司10月销售数据恢复基本符合趋势。从销售均价看，10月销售均价为12954元/平，较年初销售价格有所上升。2014年1-10月公司实现签约面积831.69万平方米，同比上升-6.05%；实现签约金额1068.8亿元，同比上升6.11%。

　　10月公司累计仅获取项目3个。10月公司新增项目累计占地面积32.41万平、累计建筑面积58.9万平。以上项目累计权益土地款支出在33.16亿，折合每平米地价7058.9元。按照公司2013年所实现的项目销售均价1.13万元/平推算，以上土地储备具备正常利润率。公司1-10月土地投资权益金额为303.2亿，较去年同期下降22.66%。公司自2季度开始，土地投资始终保持合理水平。

　　1H公司市场占有率达2.09%，较2013年提升0.55个百分点。目前公司共有在建拟建项目213个，项目计划投资6975亿元，占地面积4104万平方米，总建筑面积11012万平方米，可售容积率面积8134万平方米，在建面积3614万平方米。预计公司2014、2015年每股收益分别是1.29和1.57元。按照公司11月7日5.82元股价计算，对应2014和2015年PE为4.51倍和3.71倍。维持对公司的“买入”评级。给予公司2014年6倍市盈率，目标价格7.74元。

　　主要内容：

　　1. 当月销售继续回升，同比数据较去年提升。公司10月实现销售面积116.47万平方米，比2013年同期上升19.08%，环比上升44.49%；实现销售金额150.88亿元，比去年同期上升25.1%，环比上升30.00%。伴随推盘加大，公司10月销售数据恢复基本符合趋势。

　　2。土地投资保持低位。10月公司累计仅获取项目3个。10月公司新增项目累计占地面积32.41万平、累计建筑面积58.9万平。以上项目累计权益土地款支出在33.16亿，折合每平米地价7058.9元。按照公司2013年所实现的项目销售均价1.13万元/平推算，以上土地储备具备正常利润率。公司1-10月土地投资权益金额为303.2亿，较去年同期下降22.66%。公司自2季度开始，土地投资始终保持合理水平。

　　3. 投资建议：维持“买入”评级。1H公司市场占有率达2.09%，较2013年提升0.55个百分点。目前公司共有在建拟建项目213个，项目计划投资6975亿元，占地面积4104万平方米，总建筑面积11012万平方米，可售容积率面积8134万平方米，在建面积3614万平方米。预计公司2014、2015年每股收益分别是1.29和1.57元。按照公司11月7日5.82元股价计算，对应2014和2015年PE为4.51倍和3.71倍。维持对公司的“买入”评级。给予公司2014年6倍市盈率，目标价格7.74元。

　　风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。(海通证券)

　　华夏幸福：打造通航联盟，经营模式再突破

　　打造通航战略联盟。华夏幸福本次牵手另5家企业，联合发起组建“中国通用航空企业联盟”。该联盟旨在快速实现通用航空全产业链布局，在各自领域中力争发展成为龙头企业，打造成为中国通航产业链中链条最完整、专业性最强、服务范围最大的通航服务和运营平台。

　　1)通航产业前途广大。通用航空是指采用民用航空器进行公共航空运输以外的民用航空活动，低空空域(3000米以下)是通航飞行的主要范围，除公务飞行所使用的小型喷气式飞机外，其它通航业务所采用的飞机均飞行在低空空域。2010年起，我国在9个试点区域试行了将低空空域划分为管制空域、监视空域和报告空域三类的做法，目前改革试点工作正在进行中。根据中国科协、中国航空学会、通用航空专家委员会预测：未来10年我国通用航空飞机需求量约10000架。中国现有通航机场仅399个，未来10年对于通航机场的需求将达到3000个。

　　2)产业持续升级，中长期成长能力优于。我们在此前报告中反复强调公司发展特点不仅仅是外延式区域扩张，内涵式产业升级将成为后期华夏幸福重要发展亮点。年初至今，公司已连续导入工信国际、卫星导航产业港、电商物流和北斗导航产业等。本次牵手构建通航联盟将为华夏幸福后期切入高端制造和军工产业奠定坚实基础。本次同盟形成后，华夏幸福下属20个园区如何与联盟成员有效对接将成为后期焦点。

　　联盟模式，构建产业共赢生态圈。与产业上下游龙头企业相互建立产业联盟属公司首次尝试，有利于形成闭环生态并加速异地复制。我们认为该模式核心意义在于：1)具备闭环效应，同盟内和同盟外成员在信息交换、资源共享和协同发展等问题上具备差异；以上差异将使得公司和企业之间保持更强粘性；2)进一步强化华夏幸福平台属性和轻资产特征。我们认为同盟建立之后，幸福将更大程度成为企业和政府之间的对接平台。公司面向政府和非同盟企业的谈判能力将极大程度加强；3)同盟模式具备可复制性。一旦该模式成熟后，预计公司将在多产业链进行推广，从而造成较强进入比例。

　　重申对华夏幸福未来发展强烈看好。投资建议：维持“买入”评级。公司基本面优异，不仅销售明显超市场预期，而且优于同业企业。产业新城业务方面，公司战略布局顺应国家区域发展规划的主导方向，坚持聚焦大北京，做大环上海，战略布局环沈阳，与国家重点区域振兴规划和发展战略完全符合。一旦未来相关政策落实，公司将进入新一轮成长快车道。公司同时属“沪港通”主题中产业新城唯一标的。考虑海外资金对产业地产关注度不断升温，公司股东结构有望进一步改善。公司前三季度销售优异，全年500亿销售有望顺利完成。以上基本面事实使得公司具备较强估值切换能力。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至11月11日，公司股价28.15元对应2014和2015年PE在10.27和7.31倍。考虑公司产业地产模式A股唯一，业绩锁定增速和锁定程度业内排名优异，给予公司2014年14倍市盈率，对应股价38.36元，维持 “买入”评级。(海通证券)