网易财经5月12日讯 招商证券发布策略周报称，影响地产运行的长、中、短期因素在未来几年出现重合式下行的可能性很大，短期稳增长的“微”举措很难抵挡中期地产下行产生的影响；资金利率的回落是衰退性的，流动性并未出现主动式改善；风险偏好受刚性兑付打破预期和IPO开闸预期仍然很低迷，新国九条的政策利好需要较长时间才能逐步释放。

招商证券表示，总体上仍维持二季度投资策略观点，谨慎为上，保持低仓位；医药、食品饮料等行业一线白马等业绩增长确定性高、估值不高，值得配置。

以下为研报全文：

影响地产运行的长、中、短期因素在未来几年出现重合式下行的可能性很大,短期稳增长的“微”举措很难抵挡中期地产下行产生的影响;资金利率的回落是衰退性的,流动性并未出现主动式改善;风险偏好受刚性兑付打破预期和IPO开闸预期仍然很低迷,新国九条的政策利好需要较长时间才能逐步释放。总体上仍维持二季度投资策略观点,谨慎为上,保持低仓位;医药、食品饮料等行业一线白马等业绩增长确定性高、估值不高,值得配置。

国务院9日印发《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》(简称新“国九条”),管理层此时出台新“国九条”,进一步表态资本市场改革的决心,有利于提振市场情绪,尤其是“壮大专业机构投资者”、“资本市场开放”等旨在为A股引入增量资金的举措有助于改善市场的低迷状态。但政策作用的发挥需要在较长时间内体现,积极效应并非一蹴而就。

资本市场制度建设和股票涨跌是两个层面的问题,后者更主要受当前的经济形势影响。就当前的经济而言,尽管中央试图扩大基建等领域的投资以实现稳增长,但楼市的隐忧及其对经济的影响依然是投资者最大的担心之一。我们从长、中、短三个角度分析房地产周期及其影响。

1、从长周期的角度,美国、日本的房价在城镇化完成阶段之前均出现过三次大的上涨下跌周期,美国对应20世纪20年代、70年代和21世纪前10年,日本对应20世纪50年代、70年代和80年代,前两段分别对应着各自的城镇化快速发展期(住房的社会需求红利期)和适龄人口高速增长期(住房的自然需求红利期),最后一段对应着第二次人口红利期外加流动性膨胀引致的投机热潮,房价涨的最高、但面临的基本面支撑越弱,因此随之出现的调整最大。

对于我国而言,城镇化快速发展期(住房的社会需求红利期)和适龄人口高速增长期(住房的自然需求红利期)的转折在目前时间点出现了重叠,直接导致支撑房价的基础力量出现衰减,而2008年出台的四万亿又加剧了投机热情,因此国内房价很可能出现类似美国、日本历史上曾经出现的第一次调整。

2、房价变动的中周期与家庭收入增速及CPI增速变动的周期一致,因此也显示出住房在属性上更倾向于可选消费品。由于我国当前正处于经济转型的换挡期,未来几年GDP增速的下滑将显著影响人民收入之前的高增长趋势,与此同时,CPI增速下滑带来的保值意识下降也将对房价的中期表现形成制约。

3、短期来看,银行流动性扩张/收缩增加房价波动风险,我国过去几年高速供应的货币量加剧了房价的增速,而未来几年银行去杠杆的行为将成为短期风险。

4、由于长、中、短期的转折点发生重合,楼市调整很难避免,未来1-2年内将对地产投资与开工以及依赖于土地财政的基建投资产生极大的负面影响。此外,房价下跌(及其预期)将在很大程度上影响居民消费(及意愿),会对经济造成间接下行压力。

结论:影响地产运行的长、中、短期因素在未来几年出现了重合式下行的可能性很大,短期稳增长的“微”举措很难抵挡中期地产下行产生的影响;资金利率的回落是衰退性的,流动性并未出现主动式改善;风险偏好受刚性兑付打破预期和IPO开闸预期仍然很低迷,新国九条的政策利好需要较长时间才能逐步释放。总体上仍维持二季度投资策略观点,谨慎为上,保持低仓位;医药、食品饮料等行业一线白马等业绩增长确定性高、估值不高,值得配置。