核心观点:

　　整体成交情况:整体成交环比微降,各线城市呈现分化

　　上周,一线四大城市房地产成交面积121万平米,环比上升4%,同比上升21%。我们跟踪的部分二线城市房地产成交392万平米,环比下降9%,同比上升5%。 上周,整体成交环比微降,各城市间呈现分化,一线城市环比微涨,其中除上海环比较大幅度上涨外,北京、深圳和广州环比均不同程度下滑;二线城市整体环比小幅下滑,样本城市涨跌不一,其中长沙环比下降41%,而海口则环比上升41%,涨幅最大。 分区域看,三大重点区域成交环比均下降,其中长三角区域降幅最大。具体到样本城市来看,除天津、大连和上海环比上涨外,其他重点城市环比均出现下滑。

　　整体库存情况:推盘旺季放量显著,去化速度稳步回升

　　上周,整体供给继续回升,推盘旺季放量显著,全国15城市库存指数在高位震荡,其中上海库存指数小幅下行,而北京库存指数则在波动中呈现小幅攀升态势。12城市去化速度继续稳步回升。

　　本周观点:四季度新开工及投资边际回暖确立

　　10月23日晚央行再次宣布降息降准,在我国经济保“7”增长有压力的背景下,央行实施双降符合预期,政策的目的还是在于稳定经济。对于地产行业而言,我们认为政策更多的积极意义在于稳定地产投资,持续宽松的外部资金环境有利于提振房企投资信心,当前土地市场已经呈现回暖趋势,四季度新开工及投资边际改善获得确立,但明年可持续性不强。地产需求端而言,我们认为无论是此次降息降准还是9月底的商贷首付比例下调,对于成交的边际改善将逐步弱化,从具体成交数据来看,10月前22天,我们跟踪的64城市一手房成交环比微涨3%,同比增15%左右,增速环比9月收窄3个百分点,其中一线城市同比增18%(9月增速为46%),二线同比增15%(9月增速为13%),二线城市边际好于一线,930首付政策效果有所体现,但效果偏弱,难改整体成交同比增速下滑的趋势。投资策略方面,我们继续推荐国企改革主线及部分转型个股。

　　本周组合

　　上周广发地产组合包括万科、京投银泰、嘉宝集团、鲁商置业和浙江广厦。本周广发地产组合包括万科、京投银泰、嘉宝集团、鲁商置业和广东明珠。

　　风险提示

　　基本面回复速度低于预期,受房价影响政策面预期转变。

　　作者：广发证券