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　　高层密集关注房地产去库存 行业政策望落地

　　11月10日上午，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，在这次会议上，对于房地产，习近平有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”无独有偶，11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。高层连续三日喊话房地产去库存化，在业内看来，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

　　待售面积创新高 高层接连喊话去库存

　　11月11日，国家统计局公布今年1-10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

　　短短10多年的时间里，中国房地产最大基本面从短缺走到了严重过剩。易居研究院最新数据显示，截至今年10月底，其所监测的北京、上海、广州、深圳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、北海等35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米。

　　10月份，上述35个城市新建商品住宅存销比为12.5，为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。12.5存销比，意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，其中北海的存销比数值最高，为31个月。从城市线类划分，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为10、12.2和18.9个月。

　　“当前，我国房地产最大的痛点正是高库存。而在市场区域分化严重的情况下，高库存主要指代三、四线城市和部分二线城市，” 上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“近段时间，习近平主席和李克强总理皆提到房地产高库存，并将其列为当前经济难点。这其实关系到两个方面，一是楼市不稳，经济难见底；二是库存不降，金融体系有风险。”

　　房地产库存持续高位，直接影响到房地产投资数据。国家统计局数据显示，1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%，创历史新低。这一增速增速已经连续21个月下滑，在习近平第一次就楼市表态的2013年，它还基本保持在20%左右的速度。与此同时，1-10月份，全国房屋新开工面积下降13.9%，房企土地购置面积同比下降33.8%，降幅与1-9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。

　　高库存、低投资格局下，房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。在过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月，中国固定资产投资增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破两位数。

　　深圳房地产价格涨逾四成 去库存化政策或将出台

　　国家统计局11月18日公布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10个。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，上涨的城市有16个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为40.5%。值得注意的是，北上广深四大城市中，10月环比涨幅最大的为上海，涨幅达2.1%；同比涨幅最大的城市为深圳，上涨幅度为40.5%。

　　据媒体援引接近住建部的知情人士称，目前中央针对房地产市场的表态，将影响今年年底的中央经济工作会议，预计明年对楼市的政策态度将会更加宽松。

　　据了解，对于楼市去库存的相关政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，预计在年底经济工作会议之后会分层次出台。在诸多业内人士看来，短期内的去库存政策还将以市场刺激为主，与稳定住房消费相关的常规手段或将加大力度。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，政府从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，加快商品房库存消化。为了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成为楼市政策的一大重点。

　　除此，据了解，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。在民生证券研究所执行院长管清友看来，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，国家住房银行或提上时间表。(来源：中国证券网)

　　【个股解析】

　　房地产行业11只概念股价值解析

　　万科A:销售形势良好，土地投资大幅提升

　　类别：公司 研究机构：广发证券股份有限公司 研究员：乐加栋，郭镇，金山 日期：2015-11-10

　　核心观点：

　　销售形势持续稳健，均价整体继续上升

　　2015年10月，万科实现销售金额236.5亿元(同比+7%，环比-3%)，不过从认购金额的角度来看，同环比均实现了较大幅度的上升，金九银十万科的销售形势基本稳定。2015年1-10月，万科累计实现销售金额2041亿元(同比+19%)，已经接近去年全年水平。公司目前可售资源充足，存量和每个月的新推货都保持相对稳健水平，全年销售金额超过2500亿元是比较确定的。10月销售均价约12620元/平米(环比-5%，同比+9%).

　　拿地力度大幅提升，物流地产继续发力

　　2015年10月，万科共获取19个项目资源，合计建筑面积约305.7万平米，总地价约150.74亿元。月度拿地规模是近两年来的高点，与销售规模之比继续提升，10月达到28%。土地投资力度的加大，一方面是三四季度地方政府供地增多，同时质量相对较好的地块(楼面价占周边售价之比较低)的推出量也在增加，万科拿地的可选择范围加大。不过整体拿地价格囿于土地资源稀缺、优势地块争夺激烈而有所上升。合作力度则略有下降，目前来看，公司10月获取的项目大多是万科控股以及100%控股，少数股东权益占比未来将相对下降。10月，万科再次公告了获取物流地产项目，杭州大江东香精厂项目，建筑面积10.2万平米，截至目前，万科在物流地产项目上的储备建面达到49.0万平米。未来发展提速可期。

　　预计公司15、16年EPS分别为1.64、1.86元，维持“买入”评级

　　万科的销售规模继续保持稳健态势，前10月的销售规模已经接近去年全年水平。转型业务(如物流地产)有序推进。我们看好公司的长期发展

　　风险提示

　　全国房地产市场负向波动；转型业务推进不及预期。

　　保利地产：10月销售低于预期

　　类别：公司 研究机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：王睿哲 日期：2015-11-12

　　结论与建议：

　　公司10月销售情况：公司10月单月实现签约面积100.7万平方米，实现签约金额114.11亿元，同比分别-13.6%和-24.4%，环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看，公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米；实现签约金额1212.0亿元，分别同比+15.2%和+13.4%。

　　受推盘节奏和结构影响，10月销售不及预期：公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降，一方面是受推盘节奏的影响，公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减；另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加，拉低了公司的销售均价，公司10月的销售均价为11333元/平米，环比下降11.9%，同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下，我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位，但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期，我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元)，同比增长6.1%。

　　盈利预测与投资建议：公司作为国内地产行业的龙头企业，拥有出色的产品结构与品牌优势，销售稳健，融资成本低廉，未来将会在行业集中度提升中受益。另外，公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力量)，Pei ban(陪伴)，Poly APP(保利APP 端)]，我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。考虑到公司今年销售将低于原来的预期，我们小幅下调公司的盈利预测，预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元，对应PE 分别为1.27元、1.36元，对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍，PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低，具有较大的吸引力，维持买入的投资建议。

　　招商地产：受结转节奏改变以及汇兑损失增加影响，公司前三季度净利润同比微降1%

　　类别：公司 研究机构：群益证券(香港)有限公司 研究员：王睿哲 日期：2015-10-30

　　结论与建议：

　　公司业绩：公司2015Q1-Q3共实现营业收入239.1亿，同比增长0.6%；

　　实现净利22.2亿，同比下降0.97%；基本每股收益为0.86元，公司业绩低于预期。其中Q3公司实现营业收入59.3亿元，同比下降23.0%，实现净利润7350万元，同比下降83.9%。

　　结转偏少迭加汇兑损失增多拖累业绩：由于公司Q3结转量偏少使得公司Q3营收同比下降23.0%，拖累净利润同比下降。而从结转质量来看，公司Q3单季毛利率为32.7%，环比提升2.9个百分点，同比提升4.5个百分点，公司的结转质量较为良好。公司Q3净利润大幅下降另外还主要是由于汇兑损失增加所致的财务费用激增：由于8月份外币汇率波动，公司外币借款所带来的损失大幅增加，Q3单季汇兑损失为4.28亿(去年同期仅为5015万元)，使得公司Q3财务费由去年同期的1.7亿激增至7.0亿。展望未来，由于公司结算主要集中于Q4(2014年Q4营收占全年营收的45.3%)，我们认为3Q单季度结转进度的减少不会对业绩造成较大影响。汇兑损失方面，公司目前已开始结合对外币资金的需求情况，陆续以人民币借款置换部分外币借款，我们预计公司未来外币汇率变动的风险将逐步降低。

　　销售稳定增长：公司2015年1-9月累计实现销售面积235.4万平，实现销售金额376.3亿元，分别同比增长11.7%和20.2%，公司销售业绩稳定增长。我们认为在目前政策宽松的环境下，公司4Q销售将持续增长，预计全年销售业绩将可增长13.6%至580亿。

　　合幷方案稳步推进，园区龙头呼之欲出：招商蛇口换股吸收合幷招商地产整体上市方案已于10月9日在股东大会顺利通过，幷于10月13日收到证监会的受理通知，预计招商蛇口将于年底前完成合幷幷实现上市。

　　合幷后的招商蛇口主业将整合为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，成为全国最大的房地产园区企业。幷且，新公司将拥有原招商地产土地储备建面1265.3万平米，土地使用权23万平米；原招商蛇口房产建面139万平米，房产开发储备建面388万平米，土地使用权590万平米(其中前海区域的土地使用权为530万平米)，一跃成为前海蛇口自贸区最大的地主，未来将会充分享受到自贸区建设及一带一路建设所带来的红利。

　　盈利预测：由于目前吸收合幷还未完成，我们暂不调整招商地产盈利预测。基于整合完成后招商蛇口的发展前景，我们维持公司A、B股的买入建议。

　　天健集团：业绩表现抢眼，转型稳步推进

　　类别：公司 研究机构：平安证券有限责任公司 研究员：王琳，杨侃 日期：2015-10-29

　　投资要点

　　事项：

　　公司公布三季报，前三季度实现营收38.1亿，同比增长37.95%，净利润2.58亿，同比增长90.3%，对应EPS0.47元，与公司业绩预告基本一致。

　　平安观点：

　　地产结算高增长带动业绩释放：受广州天健上城花园结算影响，期内公司地产结算面积同比增长415.3%，带动地产结算收入和净利润同比分别增长248.6%和564.7%。地产结算高增长拉动下，公司前三季度整体营收及净利润同比分别增长37.95%和90.3%。由于期内结算的广州天健上城和长沙壹平方英里(合计占地产营收的68.8%)毛利率较高，带动地产结算净利率同比上升7.8个百分点至16.3%。建筑施工和物业管理业务相对平稳，收入同比分别增长0.34%和14.5%。

　　销售相对平稳，土地获取多样化：前三季度累计实现签约金额10.8亿元，同比下降5.5%，四季度长沙天健壹平方英里、广场天健上城项目可售依然充足，加上惠州阳光花园一期入市，销量表现值得期待。公司地产业务起家于深圳，但受制于深圳可供出让土地日益减少，公司近年逐步布局上海、广州以及长沙、南宁等二线潜力城市。期内通过收购、招牌挂等方式新增上海、深圳、南宁等土地，合计101.1万平，按照目前的开发速度，可满足未来4-5年的开发需求，土地储备充足。

　　转型迈出实质性一步，切入医疗健康养老产业。公司7月出资5000万牵手光大金控，定向参与首都医疗的增资扩股，约占首都医疗增资总股本的2.44%。尽管股权比例不高，但释放的“信号”意义巨大，标志着公司转型迈出实质性一步。此次投资有利于公司了解整个医疗健康产业的业务合作模式和运营管理经验，便于未来深度对接首都医疗丰富的医疗健康产业资源，从一个较高起点布局健康、医疗、养老产业。

　　短期偿债压力有所加大，负债率略有上升。期末在手现金17.5亿，为一年内到期长短期负债总和(34.0亿)的51.5%，较年初下降53.2个百分点，短期偿债压力有所加大。剔除预收款后资产负债率为56.7%，较中报略升5.1个百分点。

　　维持公司“推荐”评级。预计公司2015-2016年EPS 分别为0.97元、1.20元，当前股价对应PE分别为19.6倍和15.9倍。公司率先享受深圳国资改革的制度红利，积极布局医疗健康养老产业，稳健的业绩表现提供基本面支撑，维持“推荐”评级。

　　风险提示：转型失败风险，业绩不及预期风险。

　　中洲控股：坐拥黄金禀赋，开启崭新里程

　　类别：公司 研究机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：苏雪晶，陈慎 日期：2015-11-12

　　中洲控股：从国企到民企的华丽转身：公司前身为创建于1984年长城控股，为全民所有制企业。自03年启动混改试点，股权逐步从国有控股向产权多元化转变，13年6月通过股权转让大股东从深圳国资委变为中洲地产，完成从国企向民企的转变。股权结构变化后，公司面临新的发展机遇，力争打造具备行业竞争力的上市公司。

　　后起之秀--质量与速度的结合：随着大股东中洲地产入驻，公司地产业务进入提速提质新轨道，14年初制定未来三年规划，多方面取得突破：1、大股东资源注入，土储集中主流城市(一线城市占五成)；2、15年前10月销售67亿，提前完成全年销售目标，全年销售有望超过75亿，同比增长55%，完成三年50%复合增速是大概率事件；3、公司加速流程优化，降费提效升级，上海中洲里程项目拿地到开盘仅9个月，彰显中洲新速度；4、多元融资助力财务改善，14年11月20亿定增启动，大股东全额认购，目前已经获得证监会核准批复，公司债也已经顺利完成发行。

　　深度受益深港市场存量资产蓄势待发：在深圳增量土地供应持续下降、楼市量价齐升背景下，在深圳具备强大资源禀赋的公司将深度受益此轮市场恢复带来的价格弹性。公司核心资源黄金台项目已经获得突破，补偿面积超市场预期，有望于未来两年入市，目前公司深港项目共有5个，可售部分对应估算货值422亿，公司当前市值仅为深港货值的四分之一，凸显公司当前潜在价值尚未完全被市场所认知。

　　中洲集团后续注入可期激励护航：中洲集团旗下资源丰富，在房地产、产业园区及孵化、股权投资方面均有积累，为公司未来成长和可能的转型打下基础。此外，公司在7月启动股权激励计划，未来将持续设立，有效护航公司未来成长。

　　强禀赋支撑强估值，给予“买入”评级：公司目前股价较NAV折价四成以上，不考虑摊薄，预计2015年-2016年EPS分别为0.92元、1.19元，给予“买入”评级。

　　深振业A:步入结算高峰期、受益国资整合

　　类别：公司 研究机构：中国银河证券股份有限公司 研究员：胡华如 日期：2015-09-02

　　业绩大幅度增长：8月29日公司发布半年报，上半年实现营业收入20.23亿，同比增311.53%，归属于母公司股东的净利润2.58亿，同比增425.18%，EPS为0.19元，同比增长425.27%。上半年公司结转面积15.71万平方米，同比增加359.36%，结转收入19.84亿，同比增加337.97%。公司从今年开始步入结算高峰期，地产业务结算毛利率为33.74%，同比减少5.72%，但仍处于行业较高水平。

　　下半年销售有望提速、与深圳地铁合作开发：上半年，公司实现销售额13.57亿，同比减少8.37%，回笼资金13.90亿，同比增加12.46%，分别完成全年经营计划的32.82%和33.22%，实现销售面积12.5万平方米，同比减少5.23%。下半年达到销售条件的主要有振业峦山谷花园二期、长沙振业城、天津启春里、天津博雅轩、东莞松湖雅苑、西安泊墅二期B组团和地铁合作项目，销售情况有望得到一定改善。上半年下属子公司广西振业房地产以1.6亿竞得广西南宁青秀区柳沙半岛项目，项目占地1.34万方。

　　另外公司与深圳地铁合作开发锦荟Park项目，支付8.66亿占有其中住宅22.55万方、商务公寓4.1万方和配套物业0.35万方70%的权益。

　　负债率处于安全区间：上半年末公司资产负债率为63.26%，同比减少0.64个百分点；净负债率为81.74%，同比增加42.6个百分点，主要是由于应付债券同比增加100%和一年内到期非流动负债同比增加119.46%。横向比较来看，公司的负债率依然处于安全区间。另外，公司3月成功发行15亿公司债，对负债结构起到一定的改善效果。

　　明显受益深圳国企改革：公司是深圳市国资委直属企业中仅有的两家较大规模的上市房地产公司之一，又是A股深圳国资旗下房地产开发专业性程度较高的企业，与此同时深圳国资委对公司的持股比例较为适当，在保证控股地位的同时具有一定市场化的灵活性。我们认为，深圳地产上市平台及旗下地产资源的整合、深圳地铁和公司的进一步合作都有较大的想象空间。

　　给与推荐评级：公司深耕房地产行业，在立足深圳的基础上，积极向全国进行扩张，上半年由于结转面积大增，使得业绩大幅提高，下半年有7个项目达到销售条件，同时作为国企改革的重要标的，值得给予更高估值。我们预计公司15-17年EPS分别为0.59、0.76和0.98元，首次给与推荐评级。

　　风险提示：房地产市场不确定性增加、销售不达预期。

　　南国置业：短暂蛰伏，静待爆发

　　类别：公司 研究机构：长江证券股份有限公司 研究员：刘俊 日期：2015-10-29

　　业绩报亏但环比增长。公司前三季度营收增长39%，但归属净利报负，同比下降了180%。从单季度来看，三季度业绩环比二季度有所好转，同比增速大幅提升。公司同时披露全年业绩预计下滑75%-95%。公司今年业绩不佳的主要原因在于选择性持有了部分优质物业，同时整售办公物业销售合同尚未完成，导致可结算资源减少。同时结算项目毛利水平偏低、项目建设期税金集中缴付，导致毛利、净利水平降低。

　　杠杆率有所提升。公司报告期末的资产负债率上升至80%，扣除预收的真实负债率上升9个百分点至79%，公司的财务杠杆水平大幅提升。主要原因在于公司几大核心项目处在建设关键期，本期加大了融资规模，报告期末公司长短期借款余额同时增加了69%。但公司货币资金/(短期借款+一年内到期长债比例)上升至0.5，外加大股东电建地产的的融资支持，公司偿债能力无虞。

　　积极探索商业地产转型之路。报告期内，公司与武汉房融金融服务有限公司签署了战略合作协议。与武汉房融的合作有助于双方整合各自优势资源，打造全方位满足业务、商业、金融机构的商业地产平台。该合作也表明公司在探索商业地产轻资产转型之路上正式迈出脚步。

　　大股东仍是公司发展的坚强后盾。10月公司再次增资成都海赋，并实现并表，这也是公司从电建地产手里获得的第三个地产项目。电建地产入主公司以后，在融资、项目获取等方面的支持力度已经明显加大。后续的资产整合仍将是公司能否实现跨越式发展的关键看点。

　　维持买入评级。我们预计公司2015、2016年的EPS分别为0.08和0.41元/股，对应当前股价的PE分别为64和13倍。公司今年处于蛰伏期，但是依托汉蓉两地优质项目储备，来年存在业绩爆发的可能。

　　华夏幸福：定增获批产业提速，足球冲超幸福时刻

　　类别：公司 研究机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2015-11-13

　　公司公告，非公开发行A股股票方案获得中国证监会发审委审核通过。

　　投资要点：

　　70亿定增加码京津冀开发，上市后首次股权融资意义重大。公司拟非公开发股募集70亿元资金，其中44.5亿、20.5亿分别投入固安、大厂的项目开发，剩余5亿偿还贷款。受益于近期房地产定增审批提速，公司方案得以通过审核，对公司发展意义重大：1)这是公司自2011年借壳上市以来首次股权融资，并且是近期获批方案中募集资金额度最高的，反映出政府对于京津冀协同发展的支持态度和对公司实力的认可；2)本次非公开发行募得资金将投入固安和大厂，这是公司最早开发的两个产业园区，初期建设卓有成效，60多亿资金的注入有望加速释放价值；3)有利于增强公司财务结构的稳定性和抗风险能力：由于业务扩张及近期增加债券融资带来负债增加，公司三季度末净负债率首次超100%，非公开发行后公司资产负债率将显著下降；4)后续随着募集资金投资项目的完成将有助于公司每股收益和净资产收益率的提升，促进园区滚动开发和全国范围内业务的拓展。

　　志在千里：提速战略布局京津冀、长江经济带。公司10月以来，又新增安徽省马鞍山市和县约定区域155km2、河北任丘市南部约定区域(含此前公告的华油智慧新城项目)约45.8km2土地委托开发权。至此，公司环首都经济圈受托开发土地面积超过2000km2、长三角区域约450km2，全国累计委托受托开发区域面积超过2600km2。公司独特的PPP模式和“产城融合”的产业新城建设，获得中央和地方政府认可，未来将愈加成为各地政府争相合作的对象，合作方式也从县级政府部门向更高层次的市级、省级发展，业务拓展和区域协调将更舒畅。

　　多方资金助力产业新城建建设。除公司非公开发股、债权融资外，公司与多家银行、金融机构保持了良好的合作关系。已有平安大华、金百利、大成创新等多家金融机构与公司签订增资协议，向公司香河、任丘等地的项目子公司注资。公司在快速拓展业务规模之时，多渠道融资顺畅，得以保持资金链条的完整循环。

　　华夏幸福足球队高调冲超，产业布局迎来幸福时刻。早在2014年底，上市公司通过旗下全资子公司廊坊京御房地产收购河北中基足球俱乐部100%股权，并在年初将之更名为河北华夏幸福足球俱乐部。彼时以相对低成本入主该中甲球队，显著受益于年初中央深改组通过的《中国足球改革总体方案》对足球乃至整个体育行业的改革，并且在11月初得以顺利冲超，球队价值迅速提升。“地产+足球”模式已被多家行业公司证明为双赢的组合，恒大足球在新三板的挂牌上市也为足球俱乐部的未来脱离母公司独立发展提供借鉴。除收购足球队外，公司目前还成立了文化公司，涉足影视文化、文化会展、资讯以及文化经纪产业，宏伟的产业布局前景可期。

　　对于拥有独特经营壁垒垄断环北京超2000km2土地委托开发权、产业服务结构不断升级的高增长公司，受京津冀一体化提速推进及产业发展服务落地催化，其应有别于传统房地产企业的价值，估值中长期应和园区开发和创新性公司接近。我们在接近底部发布深度报告持续推荐，10月以来公司股价稳步走高，最高涨幅近27%，再融资过会提速公司价值释放，长期估值大幅提升值得期待。维持预测15-17年EPS1.87、2.41、3.14元，对应PE14/11/8倍，6个月目标价35元，对应15年PE19倍，再次“强烈推荐”。

　　风险提示：京津冀一体化不及预期，产业发展的不确定性，模式的可复制性待检验。

　　华业地产：医疗供应链金融独特标的，打造医疗全产业链

　　类别：公司 研究机构：中银国际证券有限责任公司 研究员：田世欣 日期：2015-06-03

　　华业地产是创立于深圳的房地产开发商，收购捷尔医疗全面布局医疗健康产业。公司积极进军医疗供应链金融领域，仅西南地区市场规模可达300-500亿元，利润率高且空间巨大。公司未来将继续从事医疗健康产业上下游产业链的投资，有望与捷尔管理层深度合作，而与重庆医科大合建重医附三院的模式也为其在医疗服务领域外延扩张打下基础。公司地产业务中通州项目权益货值占比近八成，全面受益通州副中心规划。作为医疗全产业链布局企业、以及医疗供应链金融独特标的，首次评级为买入。预测2015-17年每股收益分别为0.65元、0.80元、0.96元，目标价29.27元。

　　支撑评级的要点n医疗供应链金融独特标的。我们测算西南地区医药流通行业B2B销售规模近2,000亿，由于医疗机构应付账期较长，医疗供应链金融业务的市场规模可达300-500亿，利润率远高于普通贸易品。预计公司今年供应链金融业务规模即可达50亿元，明年有望翻番，是A股上市公司的独特标的。

　　收购捷尔布局医疗全产业链。公司21.5亿元现金收购捷尔医疗，未来六年承诺业绩高达18.5亿，后续有望与捷尔医疗管理层展开深度合作。公司今后计划继续从事医疗健康产业上下游产业链的投资与运营，中期外延拓展至医药工业和医疗服务领域，远期布局在线医疗等轻资产领域。

　　“重医三院”合作模式可复制性强。捷尔医疗与重庆医科大学合建重医三院，16年开业后是渝北区唯一的三甲综合医院，远期床位超2,000张。公司权益占比75%，负责医药供应及配送，医科大负责管理运营。

　　该合作模式可复制性强，公司将继续通过收购、新建方式扩大医院持有规模。

　　通州地产项目受益京津冀规划。公司地产项目货值约274亿，其中通州项目占比七成，权益可售面积73万平米，受益通州未来作为北京城市副中心的定位实现增值。

　　评级面临的主要风险n重医三院建设期延长；医疗项目投资进展缓慢。

　　估值

　　我们采用分部估值法给予公司417亿元的目标市值，地产业务NAV约106亿元，医疗商业、医疗服务和医疗供应链业务分别给予40倍、70倍和60倍市盈率。公司目标价29.27元/股，首次覆盖给予买入评级。

　　金科股份：业绩释放，销售加速

　　类别：公司 研究机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：苏雪晶，刘璐 日期：2015-11-02

　　公司15年前三季营收111亿，同比增10.2%，归母净利7亿元，同比增5%(考虑永续债计提费用)，EPS0.17元，实际归母净利8亿，同比增21%。

　　业绩释放，销售有望提速：公司2015年前三季实现营收111.02亿，同比增长10.2%，归属母公司净利7亿元，同比增长5%，考虑到14亿永续债可能产生的费用，报告期内进行了1亿的计提，实际归母净利8亿，同比增长21%。公司实际净利增速大于营收原因：1、综合毛利水平企稳回升。随着下半年江苏等地区高毛利结算项目占比提升，公司结算毛利率有所回升，三季度综合毛利率25.8%，同比上升2.4个百分点；2、公司降费提效继续升级。我们预计全年毛利率有望平稳上行，助推业绩平稳增长。前三季公司实现销售约150亿，同比增6.8%，销售整体呈加速态势。随着货币宽松和友善的政策环境延续，四季度公司销售有望提速，但全年300亿销售目标(含非地产板块)存在调整的必要。

　　拿地力度略降，新能源战略稳步推进：前三季公司完成土地投资占销售额比重为33%，同比降2个百分点，拿地力度略降。从拿地城市看，公司继续加大二线布局，收缩三线规模。未来，公司在专注重庆区域同时，也将在一线等主流城市争取优质资源。

　　再融资助力发展，股权激励加增持彰显未来信心：今年以来，公司积极拓宽融资渠道，负债率水平有所下降。在当前利率持续下行背景下，公司融资成本有望进一步下移，多元融资带来财务结构改善，助力公司未来转型发展。公司适时启动股权激励和增持计划，彰显未来发展信心，股东、员工合力护航企业成长。

　　盈利预测与投资评级：我们预计15-16年EPS分别为0.29、0.33元，维持增持评级。

　　苏宁环球：牛人入主开创文化新局面

　　类别：公司 研究机构：安信证券股份有限公司 研究员：文浩，许彬 日期：2015-11-03

　　三季报表现靓丽，内生利润快速增长：苏宁环球披露三季报，2015年前三季度实现营业收入52.3亿元，同比增长318.93%，归属于上市公司股东净利润7.6亿元，同比增长2010.96%，Q3实现归属于上市公司股东净利润4.4亿元，同比增长3561.82%。同时根据公告披露，截至前三季度证金公司持股1.25%，为公司第五大股东。

　　三驾马车稳步推进转型，文化布局效果凸显：公司在“大文体、大健康、大金融”三大业务板块布局频繁，公司董事会今日亦审议通过将组建文体、健康、金融三大集团，充分体现公司转型的决心和执行力。在各转型领域，文化娱乐方面颇有亮点：影视方面，苏宁环球参投的电影《破风》8月6日上映，作为小众题材仍取得1.45亿票房；动漫方面，8月5日完成收购韩国知名3D动漫公司REDROVER20.17%股权，9月21日与REDROVER共同设立赤焰科技，在动漫IP与技术共享领域再升级。

　　东方卫视创办者陈梁担纲文化领头人，文化建设注入强心剂。公司任命陈梁先生为文化产业集团首席执行官。陈先生2003年创办东方卫视；2006年后历任上海东方传媒集团(SMG)总裁助理、上海文广新闻传媒集团副总裁、副总编辑，2014年任上海文广影视集团艺术总监。陈梁先生在强势内容及渠道方丰富的从业经验以及资源将为公司文化领域提供强有力的支持。

　　投资建议：公司15年全年仅考虑房地产业务有望实现9亿净利润，同时叠加10月16日获得证监会审核通过的再融资事项，公司文体、健康、金融三驾马车将获得充沛的资金支持。考虑再融资方案通过后，文化领域基于丰富的原始积累有望最先受益，陈梁先生的加入有望开创文化产业新局面，后续文化布局可期。同时提醒公司动漫布局也有望受益于全面放开二胎政策。第一目标市值300亿，维持买入-A评级。

　　风险提示：房地产市场增速缓慢，新业务拓展与转型进度不达预期。(来源：中国证券网)