房地产：行业复苏仍将持续，买入中报强劲的行业龙头

　　中国国家统计局周三发布了上半年全国房地产市场运行数据，整体上显示销售延续复苏步伐而投资仍在低位徘徊。今年前6个月新建住宅销量同比增长4.5%至4.4亿平米，尤其是单月同比数据在3月转正后呈现按月逐级扩大的态势，3-6月的单月同比增幅分别为1%，6%，17%和18%。与此同时，前6个月新建住宅销售额同比增长13%至2.9万亿人民币，显示全国范围内住宅销售的平均价格较去年同期上涨了约8%，单价显著超出全国平均水平的一线城市量价齐升、销售占比增加可以视作主要原因。但与销售复苏不相匹配的是，房地产投资增速仍在继续下滑，上半年同比增速进一步回落至4.6%(去年上半年和全年的同比增速分别为14%和11%)，且二季度放缓态势较一季度更为明显(一、二季度同比增速分别为8.6%和2.3%)。其中土地购置按面积和金额计算分别下滑34%和29%，新开工减少16%，在建面积增速因此持续刷出新低至4.3%。

　　回顾同期上市公司的营运表现，我们统计25家大中型开发商上半年平均实现合约销售12%的增长，与全年目标相比达成率约45%。但与市场数据相仿，开发商在补地步伐上总体来看仍很缓慢，我们覆盖的14家开发商在13和14年平均花费在土地购置上的费用占到当期合约销售金额的44%和27%，而该比率在今年上半年进一步回落至仅为18%，恒大、万科、华润补地最为积极，龙湖、远洋和融创亦延续了过去两年以来的态势稳健购地。在即将到来的8月业绩期，我们预测内房的中期业绩总体较为平淡，龙头企业万达、中海、华润的增长仍然可期，但其余多数公司难有惊喜。但好在也不会出现太多惊吓，毛利率和负债率水平经历14年的显著恶化后分别在低位和高位有所企稳，虽然各公司间仍有分化。就负债率来看，去年底超过100%的几家公司中，恒大地产的中期负债率水平可能进一步走升，富力地产大致持平，雅居乐和保利置业略有改善；融创因买地和并购令中期负债率可能从去年底的45%短暂上升到中期的75%左右，其余多数公司维持在50-70%区间内；万科、中海和华润的负债率水平不超过40%。毛利率方面，万达、中海、富力、合景泰富以及世茂仍有望超过30%，华润、龙湖、恒大持稳在25-30%区间，融创、远洋、万科落在20-25%之间；而与去年同期相比，碧桂园、雅居乐和保利置业可能出现较平均水平略大的下滑。

　　以销售为指标的行业复苏实际上从去年四季度已经开始，这背后最大的推动力在我们看来是货币政策宽松带动的借贷成本下行。但与过往周期略有不同，本次房地产投资的见底回升似乎来的更为迟缓，而这将对未来更多宽松政策的制定有所引领。在经历近期的A股股灾后，不少投资者对于下半年房屋销售的继续复苏有所担心，我们认为这对一线城市的豪宅市场可能带来一定负面影响，但对价格回升过快的该些市场未见得全是坏处，这也同时有望令货币政策宽松的步伐更加坚定时间更加拉长。我们对于未来一年的流动性继续看好，受此激励行业复苏进程不会终止。我们重申行业的看好评级，目前板块平均40%净资产折价，0.8倍15年PB，7.5倍15年PE，市场企稳后仍将是拥有基本面支撑的反弹标的。中报前我们建议加大龙头企业的配置，我们看好万达、中海外和华润。

　　万科A:战略价值底线凸显

　　研究机构：中信建投证券

　　自身回购+险资增持，价值底线凸显：万科周五公告前海人寿集中竞价交易买入万科A股5.53亿股，占总股本的5.00%，并且未来十二个月内不排除进一步增持的可能性。此次前海人寿增持的时点耐人寻味，我们暂且不了解此次行为是否为野蛮人，但结合15年盈安合伙增持价格(12.79元、13.26元)、公司回购的价格(13.7元)，我们认为无论是产业资本的角度还是二级市场投资者的角度，都已经证明公司的价值底线在逐步凸显。

　　成交关注三季度窗口，扩张继续跟踪并购：公司上半年累计实现销售金额1099.6亿，同比增长9.0%，继续保持坚定步伐，目前滚存货值960亿，下半年预计新推货值1300亿以上，三季度将进入全年去化爆发期，维持全年销售2500亿的判断。考虑到项目价格因素的优化以及融资成本的持续下行，我们认为公司近年来利润率持续下行的趋势将在今年得到恢复。公司二季度拿地规模仍处于历史低位，三季度拿地节奏值得关注，同时我们维持去年深度报告《颠覆引领众生》中的观点，当前市场环境较去年更佳，继续对公司今年扩张尤其是股权并购层面的进展抱以期待。

　　新业务起步，谋划十年万亿新未来：公司今年明确提出万亿市值计划，在围绕“客户+资产”的主线基础上，将构建新型生态系统，整体业务框架将从过去的单一业态上市公司转向多业态的多上市公司平台。客户服务领域包括物业管理、社区教育营地、出租公寓等，资产管理领域包括物流地产、创业园以及大金融服务等，目前部分业务已经走在国内前列，具备成为新领域王者的潜力，我们认为万科的优势在于强大的服务能力以及信用背书，以物业公司改造为契机，旗下新业务将进入加速发展阶段。

　　盈利预测和评级：考虑到市场稳定的基本面状况以及公司去化领先优势，我们上调未来2年盈利预测，预计公司15-16年EPS分别为1.69、1.93元，维持“买入”评级。

(责任编辑：DF010)