全国房地产销售仍处上升趋势

　　前7月全国房地产销售额和销售面积分别为4.11万亿元和5.99亿平米,分别累比增长13.4%和6.1%,仍处于上升趋势中。鉴于困扰房地产行业的供给过剩问题正在逐步缓解,货币仍处宽松阶段,我们乐观看待未来几个月房地产市场销售前景。但前7月全国房地产新开工累比仍负增长16.8%,我们观察伴随时间推移,房地产销售对新开工的传导时间在延长,在08-09年周期为3个月,在12-13年周期为6个月,我们判断本轮14-15年周期,开发商可能在四季度加大新开工,新开工增速可能在四季度好转。

　　龙头地产销售增速高于全国

　　前七月万科、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份销售额分别累比增长17%、19%、22%、37%和31%,均高于全国销售额增速,一线城市销售资源占比最大的首开股份明显受益于北京房地产市场的强劲表现,虽然销售面积仅增长18%,但销售均价同比上涨11%,拉高了首开股份销售额增速。

　　龙头地产拿地策略出现很大分化

　　前7月百城土地成交金额和建筑面积分别累比下滑32%和35%,土地市场仍旧冷清,但五大地产公司拿地数据出现很大差异,万科A、金地集团和首开股份前7月拿地金额分别累比增长108%、62%和171%,而保利地产和招商地产分别负增长58%和61%,说明目前地产公司对房地产市场未来1-2年走势判断产生差异,导致拿地策略出现分化。

　　板块估值与首选股

　　目前瑞银覆盖A股房地产公司16年加权平均PE为7.9,相比16年NAV折价32%,近五年PE均值为8.6,近十年PE均值为11.8。鉴于供给过剩问题开始逐步缓解,开发商在房地产市场的地位趋于有利,我们看好布局一二线城市的万科A和保利地产,同时看好受益京津冀区域卫星城建设的华夏幸福。

　　作者：瑞银证券