分析要点

　　业绩表现符合预期： 公司在 1 月 24 日发布业绩预告， 2016 年盈利 1.0-2.2亿，公司年报业绩位于预告区间中位数，符合市场预期。 今年业绩相比去年大幅减少，扣非后净利润亏损 3.7 亿， 主因房地产结算项目净利率大幅下滑和计提龙岩和新疆项目存货跌价准备 1.4 亿。 2016 年房地产结算收入 38.0亿，毛利率 25.8%，相比前年下滑 3.2 个百分点，销售费用也明显抬升，2016 年为 3.2 亿，同比增长 57.8%，导致净利率仅 0.87%。 公司非经常性损益 5.3 亿， 同比增长 72.0%，主因处置下属公司股权实现收益 3.8 亿。

　　物业管理板块稳重有升： 截至 2016 年末公司旗下中航物业管理全国二十多个城市机构、商业和住宅类项目 391 个，管理面积超过 4568 万方，当年新签年度合同额超过 5 亿，实现收入 22.9 亿， 同比增长 29.1%， 实现净利润1.2 亿，同比增长 189%， 业务板块毛利率 10.1%，净利率 5.2%。

　　持有资产运营良好： 2016 年公司投资性房地产公允价值实现变动收益 2.5亿，运营管理 6 个九方购物中心( 赣州、程度、九江、昆山、深圳华强北和深圳龙华，总营业面积超过 68 万方)， 管理输出方面，与赣州巨亿广场签署协议； 住宅地产方面， 公司去年实现签约销售额 50.7 亿( +3.4%)，销售面积 56.3 万方( -5.6%)， 截止到 2016 年末公司未结算建面合计 273.9 万方( 位于贵阳、衡阳、昆山、 龙岩、惠东、天津).

　　完成重大资产出售： 2016 年公司向保利出售房地产开发业务， 集中资源发展物业资产管理业务， 围绕机构类物业资产管理，重点发展物业及设施设备管理、资产经营和客户一体化外包服务等业务， 转型轻资产模式。

　　投资建议

　　我们预计公司 2017/2018 公司实现净利润 4.5/5.8 亿， 目前股价对应18.0x17PE/13.9 x18PE， 我们维持买入评级。

　　风险提示

　　国企国资改革进展缓慢，轻资产模式落地较难