您的位置:首页 >> 黑马点睛 >> 文章正文

中信证券点评保利发展:有望稳住盈利能力并实现第二次成长

加入日期:2022-4-20 8:27:18

  顶尖财经网(www.58188.com)2022-4-20 8:27:18讯:

  保利发展(行情600048,诊股):大音希声,大象无形

  公司是房地产行业中能力最为全面,经营最为稳健,发展最可持续的企业之一,公司的优势绝不仅仅是身为国企通畅的融资渠道,更包括持续传承的管理风格,内部提升为主的人才选拔机制,和永远力争上游的进取文化。展望未来,当很多竞争对手面临缩表,业绩下行压力时,公司有望稳住盈利能力并实现第二次成长。

  ▍毛利率下降,公司业绩表现仍位居龙头前列。

  2021年,公司实现营收2,850.2亿元,同比增长 17.2%;实现归母净利润273.9亿元,同比下降5.4%。公司业绩下降主要原因是毛利率下行。2021年公司地产板块结算毛利率为27.1%,较2020年下降6.4个百分点。

  ▍销售表现优异,市场份额有望持续提升。

  2021年,公司实现销售金额5,349亿元,同比增长6%;实现销售面积3,333万平米,同比下降2%。2022年一季度,公司实现销售金额907亿元,同比下降27%。2021年末,公司预收房款为4,132亿元,同比增长13.5%,可结算资源丰富。2021年公司竣工面积为4,193万平米,2022年计划竣工4,232万平米。2020-2021年,公司实际完成竣工超上年计划11%,按此推算,则公司2022年营业收入实现双位数增长因无悬念。公司2021年底在建面积同比增长8%,且销售均价一直有小幅提升态势,故我们认为2022年可销售资源的明显增长,市场占有率有望提升。

  ▍盈利能力稳定,是公司未来跑赢行业的关键。

  2021年公司拓展项目145个,新增建面2,722万平米,为同期销售的81.7%。全年拓展金额1,857亿元,同比下降21%。2021年前三个季度,土地市场竞争激烈,公司无法等量拓展。但公司毕竟融资渠道通畅,2021年四季度土地市场低谷期,公司公告地价仍占全年地价的23%。2022年一季度,公司新拓项目总地价达到341亿元,在同业中明显领先。且我们测算,公司2022年一季度拓展地价中,仅有3%来自低线城市,而2021年这一比例为16%。我们认为,行业拿地窗口还将持续6个月左右的时间,公司新近补充的土地储备,将有效对冲2021年上半年之前低盈利能力土地的影响,从而使公司结算盈利水平在2023年见到阶段性底部。其他一些无法在2021年四季度之后大量补充土地储备的公司,则可能面临盈利能力持续下降。另外值得注意的是,公司2021年各区域结算毛利率差距缩小,并无任何一地盈利能力过低——这也充分说明公司全面的管控能力。

  ▍不动产生态产业不占用大量资金,但能力持续提升,规模不断壮大。

  2021年,保利物业继续巩固蓝筹优势。保利商业开业购物中心35个,开业面积247.5万平米。截至2021年末,公司在营长租公寓43个;累计基金管理规模超过1700亿元,较2020年增长明显。总体来说,公司在房地产运营、持有、服务等领域的布局,既没有消耗大量的资金,又确实取得了稳步推进,战略协同的实效。

  ▍稳健管理,市场化团队和良好信用,是公司持续进步的关键。

  我们认为,公司自上市以来一直传承有序的管理团队,市场化的激励和管控体系,永远对标市场龙头的管理层自信和持续内部提拔,罕有流失的阶梯式人才队伍,才足以塑造公司在主流市场的强竞争力。公司在2021年底综合融资成本4.46%只是财务上信用结果的一处体现。

  ▍风险因素:

  疫情对于公司销售的可能影响;公司2022年结算利润率仍将下降的风险。

  ▍投资建议:

  公司是房地产行业中能力最为全面、经营最为稳健、发展最可持续的企业之一,公司的优势绝不仅仅是身为国企通畅的融资渠道,更包括持续传承的管理风格,内部提升为主的人才选拔机制和永远力争上游的进取文化。展望未来,当很多竞争对手面临缩表、业绩下行压力时,公司有望稳住盈利能力并实现第二次成长。我们给予公司2022/2023/2024年 2.46/ 2.72/ 3.35元/股的EPS预测(原预测2022/2023年为2.56/2.61元)。

编辑: 来源:金融界